第一卷：河边那座城_第五章茶室密谋 (第2/3页)

    王光辉想扭转尹区长的话题，就点头说：区长你受了委屈，这个我们心里清楚啊。

    尹区长懂得点到为止的道理，顺水推舟地说：唉，你我是一条战壕里的战友啊，心里有委屈也只能互相体谅吧。

    “不止是战友，那还是兄弟啊！”王光辉在立场上向尹区长靠拢，很快打消了刚才的埋怨情绪。

    “好，既然是兄弟，那我就跟你说说只有兄弟之间才会说的一些话。”尹区长一边说，一边观察王光辉的表情。“‘维护社会稳定’是天字一号令，我没必要拿乌纱帽去打赌，你也没必要跟自己的钱过不去，啊，我们来算两笔账：先算你的经济账，再算我的政治账，好吧？”

    “嗯。”王光辉点头，他发现尹区长向在一旁的田力瞟了一眼，就立即对田力做了个手势，田力懂事地走开了，三个人都很默契。

    “你王老板在商业步行街项目上，已经投资了接近3000万元，对外号称4000多万，我是清楚的。然后，根据供地合同，在项目用地交给你之后的６个月内，你要分期付清土地出让金总额达３个亿。这还没算你的项目设计费、报建费、配套费、施工费等等等等。我问你，你会在自己的银行账户里预先准备这么多资金吗？肯定不会，谁都不会，对吧？那么，你的计划是打６个月的时间差，在这６个月里，你会根据实际的资金情况先期开工几栋房子，向银行借一点，要工程队垫一点，搞‘VIP’认筹收一点。这样，待几个月后房子建到封顶，开始预售，回笼资金，再安排开工下面几栋房子，形成良性循环。”

    “是啊，没错，大家都是这么做的啊。”王光辉嘴里这样说着，心里却不得不佩服尹区长的精明。

    “但是——”尹区长话锋一转，“但是，作为兄弟，我建议你的投资策略稍作调整。”

    “哦？”王光辉瞪大了眼睛。

    “就目前来说，你的光辉置业，把相水镇一条臭水沟成功地改造为商业步行街，这是你在本地市场的一块敲门砖，树立了企业品牌形象。不过，你要想一想、算一算，房地产、房地产，房产和地产是可以分开投资、分开运作的。”

    尹区长喝了一口茶，有意放慢了节奏——

    “先说结论：建议你集中资金财力，尽可能地多拿地。解释有三：其一，城市建设用地非常有限，不可复制、不可再生，而土地的一级市场掌握在XX手里，完全垄断，因此土地的供应价格将会长期保持快速涨幅，可说是暴涨。而房产销售价格的涨幅，受到大众百姓承受能力制约，甚至牵涉到政局稳定，因此不能暴涨，只能渐涨。这样一来，暴涨的土地价格与渐涨的房产价格，二者之间形成的剪刀差，就会逐渐压缩房地产整体行业的利润空间。”

    “其二呢？”王光辉主动问道。

    “其二，打个比方，分开比较的话，土地投资的利润率是100%以上，而房产投资的利润率就是50%以下并且逐年下降。所以，风险最小、回报高又快的投资应该是土地这一块。因此，可以考虑两种投资方式：一是通过参与国有企业改制，用少量资金拿大量的土地；二是以城市基础建设投资获得土地补偿，就象步行街项目那样。”

    “你这意思，房子都不用建？直接转卖土地获利？”

    “也不完全是这个意思。”尹区长摇头说，“其三，就是项目运作方面，可以考虑两种方式：一是自己掌握项目品牌，与建筑工程公司搞房产项目合作。特别是大型国有建筑公司，它们凭一份施工承包合同就能在银行拿到大把的资金，是最不差钱的合作伙伴。二是在利润最大化的情况下，也可转手部分土地，快速获利。”

    听到这里，王光辉浑身起了鸡皮疙瘩，那是一种感悟、惊讶、自愧的综合体验。当然，他王光辉也是个有故事的人，他信奉‘夸人不自贬’的处世哲学，不会轻易示弱、示下。

    王光辉在心里作出了一个快速反应，便接过尹区长的话题说：慢着，以下的话由我来说——三个决定：第一，我们公司决定在相水区另外拿两块地。第二，对外宣称‘光辉岁月’项目因征地拆迁受阻，我们将考虑放弃。第三，建房工程将与施工单位实行项目合作。

    “嗯，差不多是这几个意思。”

    “哎呀呀，正是应了那句俗语：英雄所见略同。不，是完全相同。我说嘛，你尹区长在这相水区当个区长，可不是一般的屈才，那是相当的屈才。不过你放心，作为好兄弟，我知道该怎么做。我知道，啊，你放心。那好，你先前说了，接下来还要算算你的政治账？”

    “没问题，兄弟嘛，可以无话不说。”尹区长说这话的时候，心里冒出了一丝复杂而微妙的紧张感。“首先，我要告诉你，为什么我们区政府要把项目的拆迁任务揽下来。因为如果我们不参与征地拆迁工作的话，市国土局的拆迁事务所在相水区搞拆迁，那必然是寸步难行的，最终被耽误的还是我们区里的开发建设。你想啊，虽然由区里承担拆迁任务，将来会有一些拆迁费方面的报酬，但重要的是我们区政府掌握了开发建设的主动权啊，这应该说是一个政治意义吧？”

    “是，是，政治意义大于经济意义。”

    “但是，问题来了。”尹区长的叙事方法有点像说书。“后来我才了解到，相水区当年在由镇改区的时候，村民身份变居民。”

    “怎么啦？”

    “当年农民家庭一般都有宅基地、自留地、承包地三个部分的土地使用权。结果，我们的镇政府在农民土地确权这个关键工作上，没有掌控好局面，让一些部门胡乱作为，形成了不少的历史遗留问题啊，这些问题它现在发酵了。”

    “什么问题？”王光辉听得很认真。

    “当时的土地确权工作，直接关系到个人、家庭的切身利益。你想吧，宅基地面积和房产面积的测量，尺子松一松，数字改