当代物权法百科全书小辞典初稿304-1 (第2/2页)
类共有权。但是，没有楼顶平台的最顶一层的天花板的业主，可确定为该业主的基本专有权（作广告牌等营利活动除外）；最底下一层没有下层业主的楼板，可完全确定为该业主的专有权。楼板、天花板相邻关系，就是相关业主所有权与共有权的相邻关系，从楼板向下发力损坏楼板的，由上层业主向下层业主负责赔偿损失；相反地，从天花板向上发力导致天花板损坏的，则由下层业主向上层业主负责赔偿损失。类似于上下层相邻关系的业主专有权与类共有权，还有左右墙壁（包括内墙壁与外墙壁）相邻关系的业主专有权与类共有权，不再一一赘述。 科学地地界定业主专有权与业主共有权以及类共有权是至关重要的。有的学者将楼板、天花板、隔墙一分为二来分别界定业主各自的专有权是不妥当的，专有权的标的物是整体的，怎么可以切开两半而区分呢？也有的学者将业主建筑物外墙完全划分为共有，排除其专有权性质，这也是不切合实际的。业主购买商品房的付出，不仅仅是限于室内部分的付出，包括了外墙建筑与装饰部分的付出，为什么不能成为业主的专有权部分呢？ 总之，专有兼共有型混合专有权，是伴随着多个楼层多个业主上下左右相邻关系的专有权与类共有权。其基本特征是，业主的个人专有权为主物权，业主的相邻共有权为从物权。 二、一般分析 所谓业主，其本义就是建筑物的所有权人，是古为今用的不动产所有权词汇。中国自从宋代开始，便开始区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田、宅。田谓之产，田主权即地产所有权。宅谓之业，业主权即建筑物所有权。地产所有权人、建筑物所有权人，均可通称业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地的矿物、植物，还有货币、有价证券，这些被称之为物主权。 所谓所有权，是清末民初以来的西方泊来品，在某些地方是含糊不清的概念，不如中国古代业主权、物主权的概念来得实际。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”实际上是将不动产所有权概念中西结合了，“业主的建筑物区分所有权”等于是“所有权人的建筑物区分所有权”。 世界上绝大多数国家不采用“业主”这个词汇，而中国大陆与香港地区是为特例。香港地区制订的《多层大厦（业主立案法团）条例》中的“业主”词缀词义，跟中国大陆的也基本相同。据《物权法（草案）参考》第205页介绍：有关国家对建筑物区分所有权的表述不完全相同，法国称为“区分各阶层不动产之共有”或者“住宅分层所有权”，德国、奥地利称为“住宅所有权”，意大利、英国称为“公寓所有权”；美国各州名称不一，有称“公寓所有权”或者“单位所有权”、“水平所有权”；瑞士称为“楼层所有权”，日本和中国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。
日本于1962年颁布了《建筑物区分所有法》，现有138条，并全文收入《日本民法典》之中，解决了“日本物权法”（现有243条）的不足之处；并把原先的《不动产登记法》（现有241条）和后来的《假登记担保契约法》（现有62条）一并收入《日本民法典》之中，形成了相对完备而系统性的不动产法律体系。 中国物权法在“建筑物区分所有权”前面加上“业主的”定语，有着特定的含义。第一层含义，是区分业主与非业主的前提条件。如商品房门前的绿地、道路归谁所有？商品房中的车库归谁所有？商品房中间的商铺归谁所有？所有这些，如果法律规定了归购买商品房的业主所有或者共有，就要排除开发商所有。另外，“业主”也排除了租赁建筑物者、临时借用者在外，这也是必要的。第二层含义，是区分业主专有权与共有权的前提条件。一方面，业主的专有权是不依赖于他方业主而独立存在、独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；另一方面，业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。 业主建筑物专有权的保护与限制，适用于合法占有的保护与限制、购房合同的保护与限制、登记生效的保护与限制、经营谋利的保护与限制、相邻关系的保护与限制、地役权和土地使用权的保护与限制、公序良俗的保护与限制、物业管理的保护与限制、共同利益的保护与限制、使用期限的保护与限制、担保物权的保护与限制、物权请求权的保护与限制。所有的保护是前提，所有的限制是手段。限制的目的，是为了更好地保护业主建筑物的专有权和共有权。 相关法律：物权法第70条 相关名词：【业主建筑物共有权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416