当代物权法百科全书小辞典初稿305-1 (第2/2页)
与单位很多，故需要由反物权来配合正物权以充分发挥正能量。如公民守则、约法三章之类的物权和共管权，首先是约束共管权人自己的，只有自己发挥带头作用，才能提高共管权的工作效率和法律效力。 业主建筑物被共管权，是一个开放系统的网络状的共管权。客观上，业主是共管权人，同时又是被其他业主监督、管理的义务人。并且，由于物业小区物权关系、债权关系、人事关系复杂多样的缘故，于是形成了内部的和外部的共管系统，被外部人共管便形成了更大范围的被共管权体系与架式。 以上“业主建筑物共管权”的叙述是从狭义上来讲的。如果从广义上讲，叫做“齐抓共管”。或者叫做“被共管”。除了业主大会的决策管理、物业公司的日常管理以外，还有公安部门的治安与户籍管理、居委会的文明建设以及计划生育与防火安全管理、国土资源部门的土地规划管理、国家防空部门的三防管理、房屋部门的房屋利用管理、城管部门的联合管理、卫生防疫部门的清洁卫生管理、道路部门的公路管理、园林部门的绿化管理，还有供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位的业务管理，如此等等，不一而足。 业主建筑物共管权完全是个相对弱势的共管权，只能是解决内部的一般性人事纠纷与财产纠纷的问题。要增强其气势，发挥更大的作用，要解决诸如火警、盗警、凶案、计划生育超生、违章建筑等突发性大事件，还得依靠权力机关来加以处理。就是说，业主建筑物共管权不应当是封闭式的权力范围，而应当是开放式的权力范围。因为自治管理与法治管理、政治管理等各有千秋，需要优势互补，采取自力更生和争取外援两条腿走路的办法，就可以形成合力，让小事和大事都能够及时处理并处理得当，借以达到预期的效果。 3.总结 总之，业主建筑物共管权是正物权，主要物权目标是赋予每个业主应有的物业环境、物业的管辖权与管理决策权，使得物业小区安全、文明、和谐、共济的友善社区，维护大家与自身的合法权益，解决内部与外部的矛盾纠纷；业主建筑物被共管权是反物权，是有关管理部门和业务单位对于业主的权利义务进行规范，或者对于业主的权利进行一定程度的限制，依据他们的职权范围可以取缔业主的不当得利，甚至于可以拆除违章建筑等等。业务单位与业主存在物权关系，或者存在法锁关系，他们有维护相关管线、按时收费甚至于罚款的权利，对于所毁损的线路、管线有要求恢复原状或者赔偿损失的权利。
三、外国的业主建筑物共管权法例 关于业主组织的组建和业主建筑物共管权的行使，各地参差不齐。有的地方很重视，有的地方并不重视。各地已经出台了《物业管理条例》，但真正了解的或者看到的不多。很多地方长期不成立业主委员会和召开业主大会，很多业主对于业主建筑物共管权茫然不知所措。还有很多贪官污吏拥有多处房产，刻意保持低调，既不当业主会员、参加业主大会，也不顾业主建筑物共管权之类的“鸡毛蒜皮”。 学习外国的先进经验，学习外国的立法例，也许能够使得我们开点窍，或许能够促进中国的法制建设。法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《德国住宅所有权与长期居住权法》、美国的《公寓大厦所有权创设与形态法》、英国的《住宅法》等专门法，对于保护私人的财产权和共管权起到了很大的作用。 日本的《建筑物区分所有法》中业主建筑物共管权有以下特点：（1）业主在30人以上的小区，经四分之三以上的业主同意成立管理事务所，注册登记后成为组合法人组织，并有相应的财产抵押。事务所设理事、监事和法人代表，任期二年。（2）业主违反规定又不服事务所裁决的，一律提起诉讼来解决。（3）管理人有不正当行为或其他情事时，各业主可以请求法院将其解任。（4）有10种违规行为的罚款。管理人、理事、规约保管人、议长或清算人违规，可处十万日元以下罚款。这在1962年，十万日元不是小数目。 中国的许多地方，业主选聘、解聘物业管理公司竟然成为一件很难的事情。有的地方业主因不满而提出另找物业公司，结果被物业公司的保安打得头破血流。有的物业公司没有营业执照，照样营业了十几年，并且由几个楼盘逐渐扩展到几十个楼盘。有的经济适用房小区，众业主们几年、十几年也不过问物业公司的账目，虽然是一些国家干部居住的地方，对于成立业主委员会和召开业主大会以及业主建筑物共管权一概不闻不问。 相关法律：物权法第70条 相关名词：【业主建筑物共有权】【业主建筑物共决权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416