当代物权法百科全书小辞典初稿309-1 (第2/2页)
分；（2）按份共有的确定。各共有的应得分额，依其专有的使用面积比例而定，或者依规约而定；专有使用面积为墙壁或其他区划内侧线内部分的水平投影面积；（3）共用部分应有分的处分。一种情形是共有人可随其专有部分处分，另一种情形是除法律另有所指外，共有人不能与专有部分相分离而单独处分其应有分；（4）共用部分的变更。依全体业主的决议或者获得表决权2/3以上多数的集体决议而实行变更；该变更影响业主专有部分的使用时，应得到专有部分的业主同意；（5）共用部分的管理。一是局部共用的管理：局部共用与全体业主存在利害攸关，规约的设定、变更与废止，同样需要经过业主大会2/3的人业主通过；二是全体共用部分的管理：局部共用管理制度可用于全体共用管理制度，而约法三章、集会决议、共同管理是较常见的决断方式；三是特殊共用部分的管理：各共有人按其应有分额按比例承担共用部分的负担，收取共用部分的收益；共用部分的财产损害保险，列为日常的也是特殊的共用部分的管理。 2.业主建筑物共管权 全称业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，是基于业主建筑物共有权和部分专有保护权而成就的业主民主化管理权。包括物业管理组织业主委员会及其监管模式与议事日程议决权，共有财产的共同管理或者组织管理权、个人管理权与安全管理权，环境保护与环境改善的管理权，以及其他关系业主切身利益的管理的权利。这些共管权可由普通物权法规范与调整，适用于物业管理法、合同法等民主自治性的法律规定。 业主建筑物共管权，是基于业主建筑物共有权之身的自治权利，尽管他是由业主的所有权派生出的配套权利。业主大会是业主行使建筑物共有权的主导形式，业主委员会是业主建筑物共有权的常设机构。物业管理中心应当成为业主委员会的派出办事机构，可以不承认房地产开发商派出的“物业管理中心”，以避免不必要的利益冲突。 本物权法第6章共14个条款基本上集中于业主建筑物共管权，包括管理组织、管理人员、管理方式、管理程序、管理要点等各个方面。主要内容有： （1）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
（2）业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。 （3）选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 （4）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施等。 （5）业主大会和业主委员会的日常监管权。是依据诚实信用原则和公序良俗原则规范或改良业主的生活环境。对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声波、违反规定饲养与放逐动物、搭建违章建筑、侵占汽车或者人行通道、拒付物业管理费等损害公共权益的行为，以及物业管理企业的失职、渎职和贪污腐化侵害业主权益的行为，有权依照法律法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。其中，消除危险、排除妨害的物权请求权，应当不受诉讼时效的限制，但业主大会和业主委员会和各个业主应当主动地维护自己的合法权益。 中国物权法第6章从第70条至83条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。 对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要有坚定正确的政治方向，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。 本文关于业主建筑物区分所有权的保护，仅仅是基本概念，许多明细的问题要通过全面研习才能全盘掌握。 相关法律：物权法第72条～第74条。 相关名词：【业主建筑物专有权】【业主建筑物专有权的限制】【业主建筑物共有权的限制】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416