当代物权法百科全书小辞典_当代物权法百科全书小辞典初稿310-1 首页

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   当代物权法百科全书小辞典初稿310-1 (第2/2页)

产权清晰而可独享,并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤,也是明确业主首要权利切实步骤。业主的专有权是不依赖于他方建筑物业主而独立存在、独立自主的权利,与不相关的业主是相互排斥的;业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上,才能有效地分清各自共有的权利与义务。业主专有权具有独立自主的绝对的优先权地位,其住宅权是绝对自由权,与配套权利相平衡、与义务相平衡也是法定的绝对的动态平衡。

    所谓业主建筑物共有权,指业主对于建筑物及其配套设施按份(局部)共有或者全体共有的使用权、管理权,包括成员权。该共有权,包括局部共有、全体共有两种准所有权(管领权)。基本概念如下:(1)局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施,可为同一楼层的业主共有,有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等,但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等,也可视为若干业主局部共有。(2)全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约,对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如,各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利,对于自来水、电力、煤(天然)气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。业主共有权的绝对性,是与专有权有绝对的配套权利,并与义务绝对地相关联。业主共有权的绝对动态平衡,是以专有权和义务为核心的动态平衡。

    所谓“业主对建筑物专有部分的共有部分,享有权利,承担义务”,名义上是共有权动态行使与义务动态履行相一致的情势,实际上是专有权动态行使与义务动态履行相一致的情势。义务不以共有权的存续状态为先决条件,却是以专有权的存续状态为先决条件。因而,得出“不得以放弃(共有)权利不履行义务”的结论来。

    譬如,在多层建筑多业主共存状态之下,业主按月足额交纳物业管理费、卫生费、公共照明费、水泵和电梯分摊费等费用,是业主应尽的义务,业主不能以为少在家住宿几天(几月)就可以少交几天(几月)的费用。毕竟居家不是在住宿旅店、宾馆,食宿一天算一天,而是为了整个物业小区的正常运作而尽义务。尽管这些义务于项目上是关乎业主的共有权部分,而实际上是关乎业主的专有权部分,同时关乎业主的道德规范。基于业主专有权的存续,专有权是绝对存续的,继而义务是绝对存续的。以此类推,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;在集中供暖情况下,不得以冬季不在此居住为由,不交纳暖气费用;在集中供水情况下,不得以居住时间减少为由,不交纳或少交纳蓄水池清洁费用;在建筑物正常使用情况下,不得以居住时间减少或者房屋完好为由,不交纳或少交纳房屋配套设施维修费用。所有这些义务,都是强制性执行的,是没有价钱可讲的。

    如果众多业主随意不交物业管理费,物业管理企业就难以正常运作,影响到他们的工作积极性,容易出现罢工或者发生盗窃、失窃、火灾和人身安全事故;或者发生缴费纠纷,可致使整栋楼房甚至于整个物业小区断水、断电、断燃气或者垃圾成堆,可以株连到遵规守纪一些业主,同样会造成内部矛盾,影响到他们的正常生活。有的业主长时间不在此处居住,需要全部减免或者部分减免某种某些费用时,应当与物业管理处协商解决,业主不能擅自拒交管理费等费用。物业管理规范化、业主遵守规约经常化、移风易俗群众化,是均衡各方物权关系、人事关系的基本要求,任何业主也不能只享受权利而不履行义务,不能搞特殊化、官僚化和共权私化,否则要追究行为人违约的责任和失职的责任。

    诚然,业主的义务不仅限于按月足额交纳相关费用。除此之外,业主自觉自愿地维护小区人员与财产安全的义务、四周安静的义务、环境卫生的义务、睦邻友好的义务、行善积德的义务,履行会员的义务、成员的义务及其齐抓共管的义务、共同维权的义务等等,统统具有动态平衡绝对性的特征。就业主个体而言,业主只求权利不求义务,就会破坏权利与义务的平衡性;倘若有的认真地始终如一地履行各种应尽的义务,有的怠于履行义务,就会破坏整体义务的平衡性。物权法涵盖了业主义务的大部分内容,但实际工作中仍然比这些内容要广泛得多。

    相关法律:物权法第72条~第74条。

    相关名词:【业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性】

    字数:3888字

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