当代物权法百科全书小辞典初稿319-1 (第2/2页)
签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案生效。 四、主要对象 1.主要对象 业主自治组织的主要对象，也是来自外部的主要矛盾。一是，物业管理公司或者物业管理中心。目的是为了协调业主的自治权利与物业公司的物业管理权利，调解矛盾纠纷，实现各自物权的动态平衡。 由业主或者业主委员会聘请的物业管理公司（中心），名为“管理”单位，实为“服务”单位，是受业主之托，并为业主的财产、人身安全负责的聘任制单位。二是，个别的房地产开发商。个别情形下，侵权的开发商会与业主发生土地利用权、土地作用权或者其他不动产方面的物权纠纷，也可以通过业主大会、业主委员会来维权。 业主自治组织的次要对象，就是发生内部矛盾的业主，业主自治组织的目的，是为制约某些业主越权或者侵权行为，包括制约侵犯物业公司的合法权利和侵犯其他业主的合法权利的行为。 2.维权项目 业主自治组织的主要维权项目，是业主委员会、业主大会对于建筑物区划内业主共有部分设施、场所及其他不动产、动产的共有权的维护，包括目前利益与长远利益的整体维护，也包括物业小区安全、卫生、便利环境的维护。特殊情况下，业主自治组织维权项目，可以涉及专有兼共有部分建筑物及其配套设施权利的维护，包括利用物业服务企业人员对业主家里照明电器、厨房卫生、水管气管、下水管道等方面的维护。 业主自治组织的权利，本质上是业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利。这也是一组套装的权利。大体上，每个业主拥有一份自治的权利，而不论各自建筑物面积的大小即专有权利的大小。从这个意义上说，业主行使规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利，是各个业主平等或者均等的权利。
3.表决权或者否决权 反映到业主大会上来，一个业主可以行使一票表决权或者否决权。业主大会是全体业主的大会，这跟业主代表大会的含义是不相同的，业主的自治组织、业主自治与民主的权利集中反映到业主大会上来，成为一大亮点并且不可或缺。 依据物权法第76条规定，建筑区划内七大事项由业主决定，分别是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条最后一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。 业主的自治组织，不应当是虚设的组织，而应当是有实权的组织；不应当是自闭的组织，而应当是与政府有关部门经常保持联系的组织；不仅仅是专门为业主维权的组织，而应当在一定情形下同时身兼为物业公司维权的组织。业主自治组织的维权过程，是全员、全方位动态平衡的维权全过程。业主委员会、业主大会是独立组织，但决不是孤立的组织，维权观念、维权动向应当是多方位而注重实效的。只有如此，业主的自治组织才会更加完善，更加得体，更有生命力。 五、与有关部门的日常关系 物权法第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这是指业主自治组织与地方人民政府有关部门建立日常关系的一部分，指导和协助业主自治组织开展组织建设是他们应尽的义务，也只有他们才能胜任这一工作。 物业管理小区实际上是城镇最小的组织单元，也是社区和谐相处的细胞组织，地方人民政府街道办事处、居民委员会和派出所对于管辖区内有防火防盗和人口与户籍管理等治安管理的责任，有对物业管理小区设立业主大会和业主委员会给予指导和协助的义务。 相关法律：物权法第75条 相关名词：【业主共决权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416