当代物权法百科全书小辞典初稿321-1 (第2/2页)
主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等四大内容的共决权，只能采取“一业主一票制”，否则会破坏业主大会的共管制度和民主自治制度，沦为少数人cao控的专制机器。 2.特别多数决定原则 特别多数决定原则，是基于业主建筑物专有权与共管权之上而成就的业主共决权，这是一种支流的或者决定事项较少的业主共决权。本条款列举业主共决权的七大项目，至少有一至二项与普遍多数决定原则有关。因为第七项是与特别多数决定原则和普遍多数决定原则均有关。同为共管权之上而成就的业主共决权，却与第一至第四项关联不大，或者是形式上附从于业主的自治组织的关联，这前四项是冲着业主建筑物共有权而成就的，在决定专有权时是搭便车。这种“少数服从多数”原则是双面多数决定原则，较之上一“少数服从多数”（单一多数）原则，有着更加严格的要求。 “特别多数决定原则”即特殊的“少数服从多数”原则，不排除“小业主服从大业主”原则，是基于“普遍多数决定原则”之上的“少数服从多数”个别性决定原则，主要是基于业主个人财产专有权及其负担所产生的业主大会决定权。这里的“特别多数”，是指“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”的“多数”，关键是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上”的“多数”。筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担，一般会有大业主与小业主的区别，按照建筑面积分摊，大业主总负担多些，小业主总负担少些，因此需综合大业主小业主两方面的意见，作出有效的决定。既要让“一人一票制”在程序中发挥作用，又要让“特别多数决定原则”贯彻落实。 “应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定，就是在二者之间作出相对平衡的最后结果。譬如，一栋大楼关乎业主专有部分的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主，是指若干个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果说，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主，是指业主总数达到66户以上。 “特别多数决定原则”成立的前提条件，主要有以下几个：一是经济负担有大小不一之分。在一栋大楼中，客观存在大业主与小业主之分和经济负担有大小不一之分，并且筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担是按照业主房屋建筑物面积分摊的。如果说没有大业主与小业主之分和没有经济负担有大小不一之分，是按业主之户平摊的，则“特别多数决定原则”被自然废除，继续采取“普遍多数决定原则”来决定，即应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主决定。二是需经全体业主一起讨论决定，业主故意不参加讨论的除外。因为筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担事关每个业主的切身利益，不能太过于随意。否则，事后引起物权矛盾纠纷就难以调和，也直接影响到业主行使共决权的效力。
《物业管理条例》第12条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，其中的参加人数“过半数”比例，应当是对于本物权法本条款的前四项适合，对于第五、第六项应当是不适合的。 业主共决权的行使，在一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则，是关系到民事主体内部事务和内部物权关系以及法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系，这是由普通物权法和担保物权法来规范与调整的原则。应当注意的是，如果涉及到公事主体的外部物权关系以及法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系，就会涉及到公序良俗原则、建设用地使用权与所有权分离原则等原则，这是由制度物权法规范与调整的原则。 当两类关系和两类原则有龃龉时，最终由由制度物权法规范与调整的原则来决定。特别是关于损害公共利益、国家利益的事项或者事情，以及违章建筑的事项或者事情等，业主共决权的行使一定要依法行使，否则，违法责任及其经济损失则由作出决定的或者合同同意的业主承担。 相关法律：物权法第76条 相关名词：【业主共决权的性质特征】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416