当代物权法百科全书小辞典初稿332-1 (第2/2页)
支配权、代行业主委员会部分职能权等排他性权利，是完全附属于业主财产专有权与共有权、业主自治共管权并聘请权、业主监督执行权、业主共决权和业主人身自由权与安全权等现实的和未来的权利，是业主委托的、有期限的、有明确义务的又是双方合意承诺的有偿服务的权利，非经法定程序不得随意剥夺物业管理人的权利。 法律赋予业主以两大自由：一是选聘与不选聘物业管理服务人的自由，由业主们自由选择、自由决定。至于孰优孰劣，法律不是参谋，只能由业主们自己权衡轻重利弊。二是撤换或者更换物业管理服务人的自由，由业主们自由选择、自由决定。业主们是自物权人和委托物权人，具有建筑物区分所有权人之优先权、排他权、对世权、追及权和物权请求权，依法聘任、选聘、解聘和撤换物业管理服务人是他们的自由，法律不予以干涉。况且，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，不等于是业主聘请的物业服务企业或者其他管理人，名不正言不顺，信托物权关系错乱，业主有权依法更换。以上第一种自由是以意定的为主、法定的为辅，第二种自由是以法定的为主、意定的为辅，物权化方针与侧重点是有所不同的。 如果说物业管理服务人都是弱势群体，那也未必尽然。类似于建设单位选聘的物业管理服务人，很多时候名为选聘的、实为建设单位旗下派驻的，或者是为建设单位经济承包经营的，一切听从建设单位的暗中指挥。如建设单位主要是房地产开发商在出售房屋与购房者签订合同时，稍微留下伏笔，就会为物业管理服务人得到很多的好处。作为回报，建设单位选聘的物业管理服务人对于不听从房地产开发商指挥、不认同黑合同条款的购房人实施打击报复、穿小鞋，以停水、停电、停供气、停供车位等办法“制裁”购房人的有之。 一些房地产开发商不无自豪地夸耀说“搞房地产如印刷钞票一样的暴富”，说明了里面有很多的猫腻，至于房价高企只不过是外部表现而已。如建设单位选聘的物业管理服务人与业主们争利，炒高车位、车库价格，以及对业主们设置名目繁多的不合理的收费甚至于集资，幕后的实际既得利益者往往不是物业管理服务人，而是开发商。从某些物业管理服务人、特别是那些辛苦工作的普通员工来说，也有对于建设单位不满的地方，也想与建设单位脱离干系，转为正式独立的物业管理服务人，全心全意为业主们服务，自由自在地做个完整的物业管理服务人。
三、权利的限制 物业管理服务人权利的限制，表现为其义务项目多于权利项目的限制、行业准入门槛的限制、任职资格的限制、履行合同与履行职责的限制、各个主客体对他们的限制等各个方面。 从物权法、物业管理条例等相关法律法规和规章来看，对于物业管理服务人权利的限制，涉及到方方面面。 民事主体方面，有业主、业主大会、业主委员会对于他们行使权利有一定范围的限制。物业管理服务人是受委托的从属的物权人，业主、业主大会、业主委员会是出托的主要的物权人，物权地位不同决定了物业管理服务人的管理权、财产权肯定会受到他们的限制。 政事主体方面，有地方人民政府、工商行政管理、税收管理、土地管理、房屋管理、城市园林管理、交通管理、水务管理、卫生管理等等多个部门在管理，并限制物业管理服务人的管理权、财产权。 法律规定方面，从物权法、物业管理条例等相关法律法规和规章来看，对于物业管理服务人权利的限制，涉及到方方面面。 《物业管理条例》要求：“从事物业管理活动的企业应当有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”所有这些，都是最起码的要求。“物业管理服务人与业主委员会签订规范的祥细的服务合同，接受全体业主的监督管理，不得随意改变业主共有的物业用途；物业服务企业未能履行物业服务合同的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益。” 除此之外，对于物业服务企业合理收费、合理开支、合理维修、合理开发、合理收益、合理用房、合理用权、合理平衡权利与义务的关系、合理对待业主委员会的各项决定等，都有明确规定。所有这些，都是职业道德、职业水准上的要求和权利上主要限制内容。 相关规定：物权法第81条 相关名词：【物业管理服务人的两种类型】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416