当代物权法百科全书小辞典初稿333-1 (第2/2页)
主共决权和业主人身自由权与安全权等现实的和未来的权利，是业主委托的、有期限的、有明确义务的又是双方合意承诺的有偿服务的权利。正式的物业管理人所享有的权利比临时的物业管理人所享有的权利更加完整、更加适格和适应期限更长久。 之所以要求物业管理人从临时的向正式的方向转换，主要原因如下。 一来，是时空的转换，建设单位之物业管理委托权已经失效。建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人，其间的委托与受托关系是临时性的信托关系，并且委托的主体不是业主而是建设单位。当业主们购房后全部或者大部分进驻住宅小区以后，建设单位、房地产开发商及其他临时物业管理服务的使命就已经完成了，就应当自觉地退出住宅小区的物业管理行列了。他们退出以后，由业主大会、业主委员会来选聘的正式物业管理人，籍以替代建设单位、房地产开发商、中介商这个旧委托人的角色是天经地义的，过时的购房合同中附加的物业管理服务内容失效了也要由业主重新修补甚至于否决撤销，也是理所当然、法理所容的。 二来，是时空的转换，建设单位的聘请决定权的失效。时空、委托权转换的同时，建设单位、房地产开发商出售房屋后的财产权、财产共管决定权也转换到业主方面来，业主的专有权和共有权替换了他们的所有权，业主的共决权和撤换权、购房时旧合同条款撤销权替换了他们的决定权。就是说，业主大会、业主委员会聘请物业管理服务企业或者其他管理人，有优先权、排他权、共决权、选择权、撤换权；与此同时，业主可以依法行使购房时旧合同条款撤销权；而建设单位、房地产开发商因时空的转换却已经丧失这些权利，过时了的权利就会失却法律保护的效力。 三来，是时空的转换，建设单位人心的向北使然。许多住宅小区的业主对于建设单位、房地产开发商信不过，自然而然地对于他们聘请的过渡期的物业管理人也信不过。他们“聘请”的物业管理人，与他们的利益有着千丝万缕的联系，多数全然是他们的派出机构，属于心腹、卧底之类的角色，不但在费用分摊上做文章，而且巧立名目地向业主重复收费，多重收费。 譬如，建筑物以内车位、车库已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，就那么几平方米的地方，竟然卖到十几万元甚至于几十万元，而且是每月的停车管理费高达一千多元；又如，一些铺位已经分摊到业主的住房销售面积上了，他们也不承认，他们将本来属于业主共有的铺位高价出售或者出租谋利等等。所有这些，都是在商品房物业小区内是司空见惯的，众多业主对此现象多有怨言，本来业主们在购买商品房时付出了高昂的代价，进驻产权房后却不仍然得不到满意的服务，自己的财产共有权甚至于高价车位车库等专有权也不是圆满成功的，要求重新选聘物业管理服务机构也是情理之中的。
本条第2款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”不是空xue来风，而是有理有据、深得人心的，这也是奉行《物业管理条例》中“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离”原则的结果。关键在于业主不认可过渡期的物业管理人，只认可自己选聘的物业管理人，依法更换物业管理人，可以优化物业管理人结构，切实地保护业主们的合法权益。 三、物业管理合同主要事项 通说认为，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位聘请物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任等。物业管理合同，应当报区、县级房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业管理服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业管理服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，业主可以行使共决权，对建设单位选聘的物业管理企业予以重聘或者撤换。 临时的物业管理人或者正式的物业管理人，有不正派行为或者或者其他不适格的情事时，业主、业主大会或者业主委员会都可以行使否决权、更换权或者撤销权。重大重大矛盾不能调和、非解聘同物业管理人时，可依法中止双方签订的物业管理服务合同，另行选聘中意的物业管理服务机构，维护自身的合法权益。 相关规定：物权法第81条 相关名词：【物业管理服务人】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416