当代物权法百科全书小辞典初稿334-1 (第2/2页)
建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。 1.内部物业管理人。就是就是指业主们从本单位、本系统内部聘请的物业管理人。主要有本条款所谓的“其他管理人”中的一种主导地位的类别，例如业主委员会、业主大会也可以自行成立完全自治性质的物业管理人机构，这是一种内设的“业主—物业管理服务企业”双重管理模式；某些机关企事业单位的经济适用房、房改房、集资房、公寓房、解困房小区等地方，也可以自行成立完全自治性质的物业管理人机构，这是一种“单位—业主—物业管理服务企业”三重管理模式。 2.外部物业管理人。就是指业主们从本单位、本系统外部聘请所谓的“物业管理服务企业”之类的物业管理人。有从房地产开发商设立的临时性物业管理人转正延续聘请的，有从建筑公司设立的临时性物业管理人转正延续聘请的，有从社会上重新聘请的专职物业管理服务企业的等。对于业主而言，外部物业管理人一般属于“业主—物业管理（中介）服务企业”双重管理模式。无论是哪种管理模式，均为“委托人即业主—受托人即物业管理人”的信托管理模式。 物业管理人的特征主要从以下几点来分析。 1.身份权差别 尽管物业管理人均为业主的受托人，内部物业管理人和外部物业管理人的身份权因环境条件的不同而不同。 其一，内部物业管理人是亲密型身份权。内部物业管理人属于直隶的，并受行政关系和物权关系所牵连，彼此之间比较知根知底。利益关系向业主倾斜或者向物业管理人倾斜，一是取决于行政隶属关系的牵连，二是取决于业主的趋利或者放权的态度。多数情形下，内部委托暨内部管理与监督，所发生物权纠纷相对较少。即使是发生了什么物权纠纷，往往是内部自行解决，不需要付出多大的力气与代价。这种物业管理模式是诚信度较好的一种优化组合模式。 其二，外部物业管理人是渐进型身份权。业主聘请非内部的物业管理人，建立健全新型的物业信托关系，会由陌生到熟悉、由疏远到亲密的一个磨合过程。 利益向业主倾斜或者向物业管理人倾斜，完全取决于双方合同的约定。相对于福利性、半福利性住宅小区，商品房小区的物业管理纠葛比较多并且比较复杂一些。主要表现在：由开发商麾下临时性物业管理人转正的和由从建筑公司麾下临时性物业管理人转正的这两大类物业管理人，在预售或者销售商品房时，已经通过房屋销售合同框定了物业管理内容与价格，在卖方市场的威权下，业主们被迫违心地接受了一些不平等条款，并被迫支付了不合理的物业管理费用，以后会引爆物业管理方面的权利纠纷。
2.信托关系的差异 不同派系的物业管理人会产生不同的信托关系。 内部物业管理人可以依托业主的力量来设置物业管理信托合同，也可以在此基础上加上直系行政干预方面的力量来设置物业管理信托合同，形成“2 1”形式的信托合同。 许多内部物业管理人是以义务或者半义务性质为出发点的，内部物业管理人让利的范围和幅度越大，被授权的物业管理范围就越广泛，与业主的合作关系就越持久；业主的共决权、自治权、监督权显得更加紧凑，更加得力。内部物业管理人不一定是基于工商行政管理部门注册的专职物业管理企业，可以直接由后勤保障或者生活服务机构来担当，内部物业管理人个人的劳动权益要有相应的保障。这样一来，就会改变业主与内部物业管理人的信托合同关系，后勤保障或者生活服务机构既是业主福利的提供者，又是业主的服务者。 无论是哪种形式的内部物业管理人，均以业主为本、以物业管理的效率为本，但官本位的内部物业管理人往往是适得其反的。 外部物业管理人只能依托业主来设置物业管理信托合同，难以形成暴利性质的条款。外部物业管理人靠贴钱来为业主服务是不可能的，否则物业管理企业就不能维持运转。同样地，外部物业管理人企业以暴利来压榨业主也是不能容许的。况且，地方政府政策关于物业管理费、停车管理费等收费有大致的价格约束力。 某种程度上外部物业管理人的信托权不仅仅受制于业主的合约，而且还受制于地方政府的价格政策。一些显失公平的物业管理收费合同和物业管理代收费合同往往不能产生法律效力，其原因盖由于违反了地方政府的收费政策。 地方政府可以根据经济社会的发展状况和业主们的承受能力，适当平衡物业管理人与业主们的相关利益。 相关规定：物权法第82条 相关名词：【物业管理服务人】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416