当代物权法百科全书小辞典初稿519-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿519-1

    建设用地使用权是国有土地条件下的用益物权

    一、权属类型

    主题：建设用地使用权是土地所有权国有制条件下的土地用益物权。这是指有偿使用型建设用地使用权的主要性质特征之一。

    建设用地使用权的主要性质特征如下：（1）是国有土地条件下的用益物权，包括建设用地的地表权、地上权、地下权，是公益权、共益权、私益权、自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。（2）是催化市场杠杆机制的土地利用权与作用权，尤其是有偿使用型建设用地使用权在市场经济中扮演着十分重要的角色。（3）是与人类活动密切相关的物质利益，建设用地使用权与不动产所有权往往构成复合型权利。（4）建设用地使用权的设立实行登记生效主义。（5）统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。其中，第一个特征是根本的特征。

    1.国有土地的辨识

    建设用地使用权，从法律意义上和狭义上说，不包括农村宅基地使用权和集体的建设用地使用权。自从国家出台建设用地土地有偿使用政策以来，农村集体占有的土地需通过征收为国有土地以后，才能进入土地市场流通。过去遗留与现存的农村集体建设用地使用权，由于法律关系复杂，且不能进入土地市场流通，故目前仍然不是现行物权法和专门法规范与调整的对象。物权法立法机关在其物权权威解读文本中，从来没有提出过“集体的建设用地使用权”，只肯定了“建设用地使用权是土地所有权国有制条件下的土地用益物权”，且在解读物权法第138条关于出让建设用地使用权时，特别说明“目前一般是由市、县人民政府土地行政主管部门代表国家作为出让人。”

    但是，有的教科书和专家著作中却在大谈特谈“集体的建设用地使用权”，这种讲法是毫无意义的。道理很简单，既然集体的建设用地使用权不能进入流通领域，他们既不能出租、也不能抵押和转让土地，根本不是用益物权对象。

    目前，所谓的土地所有权二元化，指的是农用地的土地所有权二元化，不包括建设用地之土地所有权二元化。即使是农用地的土地所有权二元化，所谓集体的土地所有权仍然是个虚权，不是实权，集体的土地所有权人不能自主买卖土地，也不能将农用地改变为建设用地，最关键的处分权是没有的，最多是个信托的农用地的土地所有权。但国家法人就可以买卖全国城乡的土地，也可以将农用地改变为建设用地，这才是实在的土地所有权人。

    2.用益物权的辨识

    国有土地上的建设用地使用权不完全是用益物权对象，唯一的用益物权对象是指有偿使用型建设用地使用权。划拨型、无偿使用型建设用地使用权不存在收益租赁关系，故不能形成用益物权关系。只有将划拨型、无偿使用型建设用地使用权变更为有偿使用型建设用地使用权，才能形成土地的收益租赁关系和用益物权关系。

    很多人不理解建设用地使用权的收益租赁关系，物权法和特别法、专门法从来没有谈及这个问题。这种收益租赁关系是隐形的并且是其他方式替代或者转化的。譬如，业主购买到房屋，而房屋的价格包括了使用土地的价格。使用土地的对价，不是用来购买土地的，而是用来购买土地使用权的。与房屋屋基和周边分摊的土地使用权，名义上是“购买”的，而实质上是“租赁”的。因为对于土地使用权不是分期分批付款的，并且是隐形、搭配付款的，并且业主不是直接与土地所有权人打交道，当事人往往感受不到收益租赁关系的存在。

    建设用地使用权的收益租赁关系是这样的：国家法人是建设用地的出租人，建设用地使用权人是建设用地的承租人，这样就形成了70年有效期的收益租赁关系。建设用地使用权人这种主体是单一的，作为房屋所有权人也是单一的。国家法人作为土地所有权人主体是复杂的，行使土地所有权和收益租赁权是通过市、县以上地方政府及其土地、房屋、规划、城管、市政、建设和财政等许多主管部门来行使权利的。因为分期分批或者按每年每月收地租麻烦，故70年期的租金就一次性地收取了。诚然，收地租的时候总是不叫“地租”，而是叫“土地使用费”、“土地出让金”之类的别名。

    建设用地使用权是用益物权中一项重要的权利。这种权利的获得，只能通过一个统一的物权渠道才能获得。

    不过，无论是建设用地使用权人取得权利的代价有多大，却始终不能取得土地所有权。这一点，与其他的不动产和动产的交易结果是不同的。其他不动产财产的交易，是通过对价与合约的形式，直接从房屋、建筑物、构建物所有权人手中取得不动产所有权。然而权利人从国家所有权人手中以同样方式取得的权利，不是土地所有权，而是建设用地使用权。这一点，与土地所有权私有化国家和地区的作法是完全不同的。

    土地公有制国家，更加注重土地的公益性、公共性、共有性、集约性和稀缺性、不可再生性、权益均衡性等本质特征，建设用地使用权物权化法律要件更加公平合理。

    二、具体分析

    1.建设用地使用权一般是土地所有权国有制条件下的土地用益物权

    建设用地使用权人为所使用的只能是国有土地。这是建设用地使用权取得的一个物权渠道。而“集体所有的土地”只有在被国家征收转变为国有土地的前提下，才可以用于非农建设，成为本法意义上的建设用地。这是建设用地使用权取得的另一个物权渠道。以上两个渠道，实为一个渠道，即建设用地使用权必须通过县级以上人民政府的主管部门批准才能取得。建设用地使用权的取得，是