当代物权法百科全书小辞典初稿545-1 (第2/2页)
法是关系土地使用权流转的一部内容完整的专门法、特别法。因为转让房屋必然涉及到转让土地使用权，故顺理成章地成为土地使用权流转的主打法律。 城市房地产管理法第38条以其专业性概括了几种情形不得流转（转让）：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的情形的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 4.城市房地产管理法限制土地使用权转让的条件 城市房地产管理法承认，以出让方式取得土地使用权的和以划拨方式取得土地使用权的，均在特定条件下可以流转，但有相当多的限制条件。 （1）以出让方式取得土地使用权的转让条件 城市房地产管理法第38条对于以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，其流转限制条件是：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上、属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以上两个土地使用权流转的条件，必须是同时具备的条件，也是法定的要件，缺一不可。 以上条款名义上明指土地使用权的流转，实际上是暗指房屋所有权的转让，包括房屋的预售。如果不认真分析，望文生义，容易将意思搞混淆甚至于颠倒主次关系。 要注意“转让房地产时”这种时间要件和行为要件上的联系。简言之，不是“转让房地产时”，就不能转让土地使用权；因为“转让房地产时”，才可以开始转让土地使用权。转让房地产是自由的、不怎么限制的，转让土地使用权是要在特定的环境条件下进行的、需要依事实条件、时间条件加以必要限制的。
（2）以划拨方式取得土地使用权的转让条件 城市房地产管理法第40条，对于以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，其流转限制条件是：转让房地产时，应当按照***规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照***规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照***规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 土地收益“作其他处理”，主要指其收益用于下岗职工安置、工作年限经济补偿，以及偿还企业债务等专项费用。其中，职工安置费、经济补偿费优先受偿。这种优先受偿权，甚至高于土地抵押权。 解读以上条款，基本上可以按照第38条的解读方法进行。即名义上明指土地使用权的流转，实际上是暗指房屋所有权的转让。不是“转让房地产时”，就不能转让土地使用权；因为“转让房地产时”，才可以开始转让土地使用权。转让房地产是自由的、不怎么限制的，转让土地使用权是要在特定的环境条件下进行的、需要依事实条件、时间条件加以必要限制的。 城市房地产管理法第39条，应当有规定不到位的地方。即以划拨方式取得土地使用权的，如果以出让方式流转，应当确定以拍卖、招标、挂牌等公开竞价形式流转，尽量避免以协议方式流转。这里面出的怪事很多。有些国有企业关闭之前或之后，他们将整栋办公大楼、宾馆、酒楼甚至于整个企业的资产以1元钱的价格转让，这种奇怪现象，在全世界是独一无二的，而且效仿者大有人在。所谓的私下协议，甚至包括一些私下的资产评估，十有八九是大量贱卖国有资产。这种极端恶劣的现象，再也不能任其逍遥法外了！ 以划拨方式取得土地使用权的，如果以出让方式流转，出让方应当及时收回原使用者的土地使用权，由地方政府有关部门负责拿到土地公开交易的市场进行阳光式出让，再也不能由原土地使用者自行处理了。土地使用权的出让是地方政府的权利和事情；土地使用权的流转主要是民间权利人的事情，只能包括原先以出让方式取得土地使用权的受让人，不应当包括以划拨方式取得土地使用权的使用人。如果不问青红皂白地将有偿使用的土地流转与免费划拨的土地流转混在一起，肯定会将两种不同性质的土地混为一谈，也是不公平合理的地方。 相关法律：物权法第143条 相关名词： 〖建设用地使用权流转〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416