当代物权法百科全书小辞典初稿553-1 (第2/2页)
“房随地转”、“房随地押”时或许需要补缴土地出让金等费用。 所谓“房随地转”，指建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押或者其他方式流转时，其土地上的建筑物、构建物及其附属设施随该地表权、地上权、地下权、地役权等方面的土地使用权一并流转，原则上不得将两种原本结合的不动产随意拆分流转或者无厘头的选择性流转，这是由“房地合一”的统一的流转制度决定的物权化方向。 所谓“房随地押”，指建设用地使用权抵押时，在不动产物权变更和变更登记过程中，其土地上的建筑物、构建物及其附属设施的抵押随该地表权、地上权、地下权、地役权一并抵押；或者其抵押权实现而转让建设用地使用权时，其土地上的建筑物、构建物及其附属设施的转让随该地表权、地上权、地下权、地役权一并转让。原则上不得随意拆分抵押、流转或者无厘头的选择性抵押、流转，这是由“房地合一”的统一的流转制度决定的物权化方向。 解析“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的”这样一类事实要件，其缘由不止一个：第一个，当事人是完全冲着“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的”流转而来的，可以从“房随地转”的物权化倾向来解释。第二个，当事人一边是冲着“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的”流转而来的，一边是冲着“建筑物、构建物及其及其附属设施”的流转而来的，“房随地转”的物权化倾向和“地随房转”的物权化倾向两个方面均会同时存在。第三个，是完全冲着“建筑物、构建物及其及其附属设施”的流转而来的，可以从“地随房转”的物权化倾向来解释。第四个，如果两个当事人的不动产互换，一个用房屋所有权来换土地使用权，另一个用土地使用权来换取房屋所有权，这样一来，就有可能于一单流转中出现“地随房转”和“房随地转”的两个物权化倾向。 本命题是“建设用地使用权与建筑物一并处分”，没有说“建设用地使用权随建筑物一并处分”，也没有说“建筑物随建设用地使用权一并处分”，不光是从字面上来图解的，而是从逻辑的圆满程度和物权化的圆满程度来全面考量的。有的物权法解读通论中，是将本条款的命题确认为“建筑物随建设用地使用权一并处分”，并概括为“屋随地转”的物权化倾向来解释。本文简称为“房随地转”的物权化倾向来解释，并且进一步概括为“房地合一基本原则”，不是没有道理。
德国物权法关于不动产财产权有“从物与主物一同转让”的规定。如德国民法典第26条第（1）款的规定有“让与人和受让人对让与应扩及于土地的从物成立合意的，受让人在取得土地所有权的同时，也取得在受让时存在的从物的所有权，但以其属于让与人为限。如无其他规定，应认为让与应扩及于从物。” 德国是土地所有权私有制国家，公民的土地所有权始终是主权利，公民的建筑物所有权是从权利。因为建筑物是附着于地面上的，公民的建筑物所有权与公民的土地所有权可以分离并独立行使权利，建筑物所有权必须投靠和服从于土地所有权。然而，中国是土地所有权公有制国家，公民的土地使用权始终是从权利，公民的建筑物所有权始终是主权利，并且土地使用权与建筑物所有权是永远不可分离的成套权利，从而使公民的土地使用权变得渺小了，使公民的建筑物所有权变得伟大了。 德国的不动产物权化模式是“以公民的土地所有权为主，以公民的建筑物所有权为辅，公民的土地所有权与公民的建筑物所有权可以分离”；中国的不动产物权化模式是“以公民的建筑物所有权为主，以公民的公民的土地使用权为辅，公民的公民的土地使用权与公民的建筑物所有权不分离”。中国与德国的土地权利有着本质上的差别，有些做法是相同的，如不动产流转一并处分的原则。有些做法相去甚远，如土地权利可以与建筑物权利相分离。 中国的不动产从设立到变更、转让和消灭，从确认、保护、调整和利用，整个的流程，基本上可以推定：“地随房转”的物权化倾向是主要模式，“房随地转”的物权化倾向是次要模式。因为一般民事主体买卖土地或者转让建设用地使用权并不自由，受法定条件限制的可能性很大；而买卖或者转让建筑物、构建物及其附属设施则相当自由，受法定条件限制的可能性不大。申言之，在建设用地所有权国有化制度下和禁止私人自由买卖土地的前提下，“房随地转”为轨弯的物权化模式，“地随房转”才是直通的物权化模式。 相关法律：物权法第146条 相关名词： 〖建设用地使用权与建筑物一并处分的两项原则〗〖地随房转原则〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416