当代物权法百科全书小辞典初稿562-1 (第2/2页)
草案的规定是，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，以法律规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。 而之前五审稿的规定是，续期后，应支付土地使用费，续期的期限、付费标准和办法，由***规定。 五审期间，住宅建设用地自动续期的规定得到普遍赞成，但对住宅建设用地续期后要不要支付土地使用费的问题一直争议很大。一些****也提出续费是否合适应进一步研究。 五审后的意见认为，此事“关系广大群众切身利益”需慎重对待，目前不做规定为宜，以后可以根据实际情况慎重研究。 对于土地使用权到期后物权消灭的情况，六审稿还对地上的房屋等不动产归属问题做了明确规定：有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依法律、行政法规规定办理。 3.“准申请续期的约定”的效力 非住宅类土地使用权没有自动续期的法律规定，而早期、中期、末期在合同中出现参差不齐的使用期是客观存在的。现分析几种可能存在的“准申请续期的约定”，看看他们的合同效力是怎么回事和怎么样的结果。 （1）早期“准申请续期的约定”的效力 有一类非住宅类土地使用权的合同比较特殊，在投资重大基础设施建设之前，投资者与政府已经在合同中突破了法定的土地使用权最高期限。政府同意网开一面作特殊处理，于是产生了早期“准申请续期的约定”的效力问题。 产生早期“准申请续期的约定”的原因很多。如投资者投资建设高速公路、高速铁路等往往是个天文数字，且投资见效慢、贷款和还贷款时间超长。为了贷款和还贷款方便，政府允许投资者在合同中超过50年的土地使用期。过去，高速公路、高速铁路投资建设是属于公共利益范畴的，是没有土地使用期限制的，只不过是因市场经济需要才改为“非纯福利型公共利益”即经营利益的对象。况且，这些重要的基础设施建设，有的就是政府自己投资交由国有企业经营的，有的是国有企业投资并由政府参与经济担保的。也有外商投资政府全力以赴大力支持的。总之，从各个方面来看，以上各种早期“准申请续期的约定”是合情合理的，应当承认BOT合同的实施效力。
（2）中期“准申请续期的约定”的效力 中期“准申请续期的约定”，是因非住宅类建设投资者主观原因造成的事情。如某些工业用地的投资者资金短缺，又觉得一次性向国家缴纳50年的土地出让金不划算，而地方政府却由于招商引资的诱惑却许可了投资者二三十年的土地使用权。二三十年的土地使用期届满后，投资者在中途再向地方政府申请使用土地的续期。于是产生了中期“准申请续期的约定”的效力问题。 中期“准申请续期的约定”主要发生在城镇新开发区，或者是招商引资相当困难的地方，或者是乡镇政府入股了所投资的企业有利益均沾而改写缩短了土地使用期，或者有其他的主观原因和客观原因。不过，国家法律并不提倡这样做，不支持“缩短使用期”。因为这种做法容易导致国家的土地出让金流失，法律要求是一次性按时足额缴纳50年的土地出让金，并不赞同分期式缴纳土地出让金。事实上，全国近13年来出让土地应当有13万亿元以上，但有很大一笔账款不知去向，问题十分严重。由此可见，所谓中期“准申请续期的约定”有不合法的一面，而有很多地方政府带头违反国家法律和政策的规定，并且现实条件下杜绝这种不良现象也是相当困难的。 （3）末期“准申请续期的约定”的效力 末期“准申请续期的约定”，指土地使用者提前几年与政府签订土地使用合同，以积极进取的态度来保住自己享有的土地使用权。于是产生了末期“准申请续期的约定”的效力问题。 现行的法律规定，一般的非住宅类土地使用者只需要在一年之内向当地县级以上人民政府主管部门申请续期即可，外商投资企业或者中外合资企业只需要在半年之内向当地县级以上人民政府主管部门申请续期即可。但有的土地使用权人提前三五年与地方政府签订了续期合同，并提前交付了土地出让金，地方政府见钱眼开却默认了合同中提前约定的内容。一般而论，这种合同是有一定可行性的，也很难说这是违法合同。不过法律上不赞同也不禁止这种出格的行为。最好的办法还是应当按照法律法规的规定来签订合同。就是说，以上出格的合同确有需要改进的地方，最好的办法还是应当重新拍卖、招标和公开协商出让非住宅类土地使用权。 相关法律：物权法第149条 相关名词： 〖建设用地使用权续期制度〗〖物权法实施前后通用续期制度〗〖自动续期制度〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416