当代物权法百科全书小辞典初稿577-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿577-1

    宅基地使用权的变更登记

    一、一般意义

    宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记等各种类型。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

    宅基地使用权变更登记，是宅基地使用权包括地表权、地上权、地下权、地役权发生连锁变更的标记，包括地上建筑物、构建物及其附属设施或者地上附着物发生连锁变更的标记。其在宅基地使用权设立、变更、转移、消灭过程中，或者于物权的确认、保护、行使、限制与规范、调整的整个过程中，均处于中心位置和中心环节。

    宅基地使用权变更登记具有以下不可忽视的重要意义。

    第一，以宅基地使用权变更登记为契机，对于宅基地使用权的总登记、初始登记、更正登记或者异议登记等原始登记包括设立登记进行再确认，对于宅基地使用权未登记的重新办理相关的登记手续。

    宅基地使用权的来源非常复杂。其中有很大一部分是从祖传的，包括继承、传承、析产、遗赠的，在旧社会，业主可以买卖、抵押、典当宅基地和房屋，业主的宅基地使用权相当于宅基地所有权。这些祖传的宅基地使用权有的重新登记过了，有的一直没有登记过。不登记的目的在于企图向农民组织额外或者多分配一些宅基地。

    对已经登记了的宅基地使用权，有的是宅基地总面积不符，有的是存在一定规模的违章建筑，也有的是转让的对象不规范。在进行变更登记时，对于原来的登记进行及时的纠正，以免发生后续的错误。

    第二，以宅基地使用权变更登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库，以便于对宅基地使用权的主体与客体进行全员、全过程、全方位、全要素的跟踪调查研究。在此基础上理顺宅基地使用权转让或者消灭过程中的物权关系，打击违法犯罪与民事侵权行为。

    全国的土地管理形势特别严峻，而宅基地的跟踪调查管理所面临着的老大难问题异常之多。其中的许多问题自从解放初期一直积累起来的，而城市的国有建设用地使用权的复杂问题主要是从有偿使用制度开始实行时发生的。现在已经有了大型电子计算机，有了因特网等通信工具，全国各地建立健全了土地登记与土地管理机构。那么，基础工作和重要一环，就是以宅基地使用权变更登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库。这为理顺物权关系、打击违法犯罪与民事侵权行为提供了情报服务。

    第三，以宅基地使用权变更登记为契机，尽快完善农村的房地产管理制度，重点是完善宅基地使用权法律制度。

    集体财产发生最严重最隐蔽损失的，就是在宅基地使用权变更与转让的整个过程之中。农村的房地产管理制度，特别是宅基地使用权法律制度的不完善是有目共睹的。完善宅基地使用权法律制度已经是迫在眉睫了，以宅基地使用权变更登记为契机，可以实现突破性进展。

    第四，以宅基地使用权变更登记为契机，尽快建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度。

    建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度，一个大瓶颈在于农村的房地产管理制度包括宅基地使用权登记制度，突出表现在宅基地使用权变更登记制度。宅基地使用权转让或者消灭绝对不是小事，宅基地使用权变更登记制度必须尽快完善。

    宅基地使用权是一种重要的用益权，从长远目标上看，对宅基地使用权设立、变更、转移、消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于确认物权，减少争端。但目前有些地方的宅基地没有登记。建立健全这项登记制度任重而道远。

    以下宅基地使用权亦称宅基地用益权，宅基地使用权人亦称宅基地用益权人，指宅基地使用权人对于自己拥有的宅基地行使占有、使用的权利。

    变更登记三大类型的主要情形是：

    主动变更登记，是针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记，如宅基地使用权的互换、继承或者受赠与、因自然灾害或者环境污染而复分、因转让住宅所有权同时转让宅基地使用权等情形下的宅基地使用权主动变更登记。

    被动变更登记，是针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记，如农村经济结构调整、征地或者拆迁村民住宅已经依法办妥、法院或者仲裁机构作出生效的强制裁决等情形下的宅基地使用权被动变更登记。

    自动变更登记，针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，以提高办事效率。如主动变更登记部分的因自然灾害或者环境污染而复分，于复分之前已经向登记机构提交了相关资料，为了“特事特办”和“快事快办”，可以设定自动登记的办法。又如被动变更登记部分的，有一些是整个村、组集体性质的被动变更登记，对于个人而言，也可以设定自动登记项目。

    确认条件：一般而论，宅基地使用权的变更登记，是在宅基地使用权已经办理登记基础上所能够发生的进一步登记，否则，法律要件或者事实要件不予承认，或者最多以宅基地使用权设立登记为指针。

    二、宅基地使用权变更登记的主要类型

    宅基地使用权的变更登记，除了上确认条件以外，主要是指以下类型的变更登记。

    1.宅基地使用权转让—使用权人变更的变更登记

    原宅基地使用权人于取得宅基地使用权登记证书的前提下，依据“房地合一”的原则，