当代物权法百科全书小辞典初稿666-2 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿666-2

    乡镇村企业法定不动产集合抵押

    一、基本概念

    乡镇、村企业法定不动产集合抵押，是中国不动产集合抵押之统一的担保制度的一项内容，也是以建设用地使用权为中心之“房随地走”或“地随房走”的“主从合一”、“房地合一”不动产集合抵押制度，并扩及房屋、建设用地使用权的各个子系统的财产或财产权的集合抵押，形成网络化、立体化和集成化的全方位的不动产综合集成抵押制度。总体上，是农村和乡镇建设用地“专地专用制度”的集大成者，也是中国不动产集合抵押制度的一大特色。

    乡镇、村企业法定不动产集合抵押，主要由所有制制度规范与调整，所有权制度、抵押权制度是法律工具。

    物权法第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押。”

    理解上述规定，应当从以下几个方面来分析。

    第一，关于本条款的指导思想。

    本条款，是关于乡镇、村企业法定不动产集合抵押的规定，也是由上一条款延伸至本条款“法定不动产集合抵押”对象的补充规定。其对象，主要限于农村、乡镇企业工矿仓储用地、商服用地的用途性质，水利设施用地应视具体情况而定。

    作为乡镇、村企业，根据需要和可能，可以将生产设备、原材料、半成品、产品等拟定动产集合抵押，从而解决资金短缺、经营困难等。

    另外的一个选择是，乡镇、村企业有权选择“法定不动产集合抵押 拟定动产集合抵押”模式，开创乡镇、村企业新局面，从而收到更好的抵押效果。

    第二，所有制制度、所有权制度、抵押权制度对于乡镇、村企业法定不动产集合抵押共同发挥作用，但从法律关系和法定不动产集合抵押比较起来有许多异同点。

    本条款与上一条款主要有几个异同点。

    一是，均为法定不动产集合抵押类型，上一条款可能是泛指各种所有制制度下的法定不动产集合抵押，本条款专指农村集体所有制之法定不动产集合抵押。

    二是，均为“房地合一”和“主从合一”的交叉型集合抵押制，实行的都是“房地一致原则”。上一条款法定不动产集合抵押的中心在于“地随房走”，本条款法定不动产集合抵押的中心在于“房随地走”。

    三是，“房地一致原则”均受担保物权法和普通物权法、制度物权法串联法定。上一条款法定不动产集合抵押先同普通物权法相关联、然后同制度物权法相关联，本条款法定不动产集合抵押先同担保物权法相关联、然后同普通物权法相关联。

    四是，同为法定不动产集合抵押类型，上一条款规定的不仅仅是城市企业的、而且还包括市民自然人的在内，本条款仅仅指乡镇、村企业法定不动产集合抵押的在内。

    五是，同为法定不动产集合抵押类型，上一条款规定的是一般的法定不动产集合抵押对象，较少受所有制制度的约束；本条款规定的是特殊的法定不动产集合抵押对象，较多受所有制制度的约束。乡镇、村企业特殊的法定不动产集合抵押可以参照一般的法定不动产集合抵押办法实行，但一般的法定不动产集合抵押不能参照乡镇、村企业特殊的法定不动产集合抵押办法实行。

    第三，本条款的物权化方针政策是倡导乡镇、村企业建设用地所有权国有化。

    目前全国的形势是，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。由于抵押权的实现容易带来建设用地使用权转让的后果，对农村建设用地的抵押不作任何限制，可以出现规避法律，以抵押为名，目的在于将农民组织共有的土地直接转为建设用地的情况。其中最重要的办法之一，就是将农村建设用地所有权国有化。

    建设用地的统一目标管理，是中国合理利用土地资源、防止过度开发和过度炒作土地及其他不良倾向的重要措施。其中，加强对于乡镇、村企业建设用地抵押或转让的目标管理，也是不或缺的重要环节。因为其经济性质不同于农村居民的住宅用地，其产权功能与经济实用性大大优于农村居民的住宅用地，而与城市的建设用地性质上是同一类型，且城乡一体化是一种总的趋势，故必须在全国城乡统一实施卓有成效的不动产综合集成抵押制度。

    本条款是上一条款的配套条款，故乡镇、村企业法定不动产集合抵押的原则精神完全适用于上一条款关于“法定的不动产集合抵押”一般原则和法理逻辑。以建设用地使用权为中心之“房随地走”或“地随房走”的“主从合一”、“房地合一”不动产集合抵押制度，是一项坚定不移的大物权化法锁原则，无论建设用地使用权设置在何方，并不受城乡二元化区域性条件的影响。

    法律规定，城乡结合部、城镇郊区和边远地区的乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押。这是在“房地合一”基础上的“地随房押”原则，即乡镇、村企业不动产集合抵押的“地随房押”的行为准则。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，倘若对农村建设用地使用权不作预防限制，可能出现规避法律关于专地专用和不得擅自转让土地的规定，以抵押为名，目的在于将农村集体共有的土地直接转为城市建设用地谋取不正当利益。从严控制农村集体共有的土地的转让与为农村工业化发展创造条件，在于运用经济学一般均衡原理和物权法权利义务平衡原理，故亟需对于乡镇、村企业的建设用地使用权的抵押作出原则性的规定。

    担保法第36条规定：“以依法取得的国有