当代物权法百科全书小辞典初稿667-2 (第2/2页)
用权时，该土地上的房屋也应一并抵押或转让。“地随房走”，就是抵押或转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权也一同抵押或转让。抵押房屋或土地使用权，属于准转让形式，一旦债务人不能履行到期债务，抵押的房屋或土地使用权有可能被变卖或拍卖转让。以上方式，与城市不动产集合抵押的方式和转让的过程是一致性的。 统一城乡不动产集合抵押制度，对于乡镇、村企业的财产保护有着很大的现实意义。完全的计划经济时期，土地是一文不值的。市场经济时期，土地的现实价值、未来价值和交换价值是节节攀升的。因此，有了统一的城乡不动产集合抵押制度，乡镇、村企业就有了尚方宝剑和法律的护身符，不再担心贱卖、白送集体的土地了。 第三，不动产集合抵押的统一性 不动产集合抵押的统一性，对于乡镇、村企业法定不动产集合抵押制度是同样适用的。 表面上，乡镇、村企业法定不动产集合抵押只是厂房等建筑物和建设用地使用权两项式不动产集合抵押。从对象上全面看，如抵押厂房母体，某些厂房的附属设施应当一并抵押，如变压器房、水塔或者水池、道路或者通道、职工食堂、厕所、绿化树木等附属设施和管线铺设的设施等，作为子体不动产也应当一起打包抵押；如抵押厂房下面的建设用地使用权母体，与其他不动产设施下面的建设用地使用权子体也应当一起打包抵押。 不动产集合抵押，有房屋等建筑物、建设用地使用权两大类不动产母子体系不动产自发的集合抵押，也有两大类不动产母子体系不动产的****的集合抵押，最后形成合纵连横式的不动产集合抵押网络体系。对于乡镇、村企业的不动产集合抵押也概莫能外。 第四，类似划拨制度的统一性 乡镇、村法定企业的不动产集合抵押，不仅要考量其土地的原来用途，而且要考量其土地的来源。 城市建设用地使用权，分为出让型和划拨型两个种类。出让型的，抵押尤其是转让建设用地使用权就相对自由奔放一些；划拨型的，即使是建设用地使用权与建筑物等一整套集合抵押，并且作为债务人不如期履行到期债务或者发生当事人约定的情形发生，应当由地方政府有关部门公开收回土地使用权，通过拍卖或者变卖的办法，用于清偿债务，并不一定使用土地使用权来抵偿债务。所谓划拨型的土地，就是国家免费供应特定的企业或者单位使用的享用型土地。用划拨型的土地来集合抵押，与用出让型的土地来集合抵押，由于土地使用权的来源不同，抵押和转让的方式也就不同。
乡镇、村企业的建设用地使用权，因为是无偿使用的土地使用权，类似于城市建设用地之划拨土地使用权。按照物权法权利与义务均衡修补原则，（1）权利人于某些方面承担的义务多一些，可以在某些方面承担的义务少一些或者权利大一些；（2）反之，权利人于某些方面承担的义务少一些，可以在某些方面承担的义务多一些或者权利小一些。出让型土地使用权属于第（1）种形态，划拨型土地使用权属于第（2）种形态。 既然乡镇、村企业的建设用地使用权是属于“划拨型”性质的，也许抵押权人可以得到相对便宜的土地使用权，但是，受物权法权利与义务均衡修补原则的控制，于是乎“权利人于某些方面承担的义务少一些，可以在某些方面承担的义务多一些或者权利小一些”。 其限制条件是： 第一，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地的所有权（统辖权、支配权）的性质和土地的用途。即使乡镇、村企业的建设用地使用权随其厂房等建筑物被一同拍卖了，受让的土地支配权仍然属于集体拥有。这是“物权法权利与义务均衡修补原则的控制”。 第二，如果该土地原为工业用途，未经有关部门批准，买受人不能将该土地用于商业、旅游和住宅建设。这是“专地专用制度”的限制性规定。 根据以往的经验证明，城乡各种不动产集合抵押，以国有出让型建设用地使用权为最优。它最具抵押与转让的自由度，其交换价值最容易得到体现，抵押与转让的失败风险最小，因此上，是最受欢迎的一类不动产集合抵押形式。 相比之下，以乡镇、村企业的不动产集合抵押，抵押人难以获得高价的收益，抵押权人也不见得能够占到多大的便宜。特别是土地使用权权属的风险抵押对于抵押权人有很大的隐患。 综合价格与权属风险等因素的性价比，此类不动产集合抵押属于风险性最大的一类抵押权实现形式。 相关法律：物权法第183条 相关名词： 〖乡镇村企业法定不动产集合抵押〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416