当代物权法百科全书小辞典初稿306-1 (第2/2页)

、共管的权利，对于物业小区内的绿化地、空闲地和防空洞等享有共同使用、共同管理的权利。广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。本条款将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。

    关于业主建筑物专有权的行使，就是在行使中限制、在限制中行使，行使与限制是形影不离的。物权法第70条明确规定了业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这里讲的建筑物专有权的主体与客体，但没有讲所有权的权能。住宅建筑物专有权、经营性用房建筑物专有权，是概括性地规定业主建筑物专有权的基本类型。经营性用房建筑物专有权的范围相当广泛，包含商铺商场、商务大厦、写字楼等商业服务业和厂房、库房等工业、仓储业经营性用房建筑物专有权在内，种类繁多，不一而足。

    住宅建筑物专有权与经营性用房建筑物专有权还是有一定的差别的，主要区别在于：住宅建筑物专有权全是以建筑物的牵连关系来定分的；而经营性用房建筑物专有权除了以建筑物的牵连关系来定分以外，还可能以投资份额来定分建筑物专有权。比如说，商铺商场、商务大厦、写字楼等商业服务业和厂房、库房等工业、仓储业经营性用房建筑物，其内部面积是可以随意性地扩大与缩小的，专有权与共有权是容易变更的。这样一来，在一幢、一层甚至于一间经营性用房中，可以重新布局专有权与共有权，专有权与共有权混杂其中的现象是在所难免的了。我们经常看到，在一个大超市中，顾客们可以在每个货柜前走来走去选购货物。但我们却没有留意或者根本不知道，在特定的情势下，专有权建筑面积与共有权建筑面积已经变更了，甚至于将专有权建筑面积与共有权建筑面积变成了共有权建筑面积与专有权建筑面积，或者变成了半共有权建筑面积与半专有权建筑面积。然而，住宅建筑物专有权却没有那么灵活机动而幸运了。因为私人居住具有很大的私密性，财产私密、饮食起居私密、两性生活私密以及安全私密、健康私密等等，难以重新布局住宅用房的专有权与共有权，专有权与共有权混杂其中是罕见的现象。由此可见，同为业主建筑物专有权与共有权，住宅用房专有权与共有权受自身条件限制的可能性，比经营性用房的专有权与共有权受自身条件限制的可能性大许多。

    本条款对于业主建筑物专有权的基本权能作出了原则性规定。实际上，业主对其建筑物专有部分享有占有权、使用权、收益权和处分权是基本上的权利，当然还有许多扩展性权利。其中，业主对其建筑物专有部分的作用权、利用权也是业主建筑物专有权的重要项目。

    按照本条款的规定，（1）占有、使用。业主对于建筑物内属于自己的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，这是其中两项最主要的权能。（2）收益或放弃收益。实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，经营性用房的收益权优于非经营性用房的收益权，这是收益租赁权包含建筑物作用权。还可以出租，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友之间的亲情与友情，非经营性用房的出借权机会大于经营性用房的出借权，这是使用租赁权包含建筑物利用权。（3）准处分与处分。或者在自己的专有部分上依法设定负担，譬如为保证债务的履行将自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等。这是在物权关系上附带了担保法锁关系，不是严格意义上的处分，但业主不能清偿时依法依约准予处分。还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。这是真正意义上的处分，但受共有权、共管权和成文法、习惯法限制，其中房屋所有权注销登记的限制是最简单的义务性限制。

    业主的专有部分是建筑物重要的核心的部分，与共有部分不可分离。譬如没有电梯、楼道、走廊，业主不能出入自己的居室、经营性用房等专有部分。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性的固有特征，故业主行使所有权肯定要受到一定条件的限制。物权法将建筑物所有权分为专有权与共有权的目的，是为了区分所有权人各自的权利与义务，不是为了将建筑物每一个地方“分产到户”。

    物权法既规定了专有权与共有权区分原则，又规定了“房地合一”原则。业主在转让了自己专有部分的建筑物后，并不能保留或者带走建筑物的共有部分，业主原先全部的共有部分只能与所转让的专有部分全部转移给受让的新所有权人。因为建设用地所有权是专属于国家的，业主自己不能随意买卖土地，包括专有部分和共有部分的土地以及他人供役的土地均不能随意买卖。那么，变通的办法，一般是将有偿使用的土地使用权的价格打包在建筑物专有部分一并转让。

    相关法律：物权法第71条

    相关名词：【业主建筑物专有权】【业主建筑物共管权】

    字数：3888字