当代物权法百科全书小辞典初稿315-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿315-1

    法定建筑区划内共有权的意义

    法定建筑区划内的共有权的意义，主要在于依法确认、保护与利用众业主共同的利益，着重区分物业小区共有设施与市政公共设施和物权范围与四至界线，同时区分物业小区众业主的财产共有权和个人业主的财产享用权或者便利权，以利于定分止争，改善物权关系和共有关系。

    为什么物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”为属于业主共有的权利？

    第一，物权法需要均衡当事人的利益关系。

    物权法需要本着公开公正公平的原则，兼顾“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”和“保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要”的基本原则，从而达到业主们与开发商、物业公司的利益均衡、制度均衡，达到业主建筑物区分所有权的动态平衡的两个均衡的目的。开发商在出售商品房过程中，已经从业主身上获得了巨大利益，理应适当地放权让利，这是一层利益均衡关系；物业服务公司是为业主服务的劳务公司，不能与开发商一起合伙坑害业主，不能取得不当得利，更不能凌驾于业主之上损害业主的共有权利，按照权利与义务对应的原则，理应对业主让利，这是另一层利益均衡关系。

    物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”为属于业主共有的权利，就是利益关系均衡的结果，是完全合情合理的物权设置。否则，业主最基本的土地使用权、通行权、绿地使用权、公用设施使用权、物业服务利用权和公共场所使用权等共有权就不能得到保障，也无助于解决物权纠纷。

    第二，物权法需要遵从商品价值法则。

    商品价值法则，是关乎各个单位或者个人利益的法则，是平衡商品价值与物权取向的法则。商品作为交换的载体，是在人与人的合约中完成的。当一定的货币与一定的标的物实现交换时，货币的主人和标的物的主人也实现了交换。按照物权交换的定式，甲方用货币与乙方交换取得不动产或者动产所有权，乙方用不动产或者动产取得货币所有权，完成“货币—物权”交换过程。

    商品价值法则，就是调节商品生产和商品流通的价值交换法则，也就是调节动产与不动产物权关系的物权变更、物权转移法则，是建立在合同合意基础上的价值交换法则。具体到建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的价值交换上来，我们是可调查到其商品价值交换的蛛丝马迹的。

    譬如，业主从房地产开发商手中购买到若干平方米建筑物，尽管业主购房时所购买的是房屋，而其使用房屋必须需要足够的配套设施，业主购买房屋决不仅仅限于房屋的那一块小天地。商品房一平方米的造价可能只有2、3千元，但是，开发商出售的价钱高达6千元甚至3万元以上。除去暴利，还有一个重要线索，开发商在出售房屋的过程中，实际上已经将房屋周边的土地使用权、配套设施共有权一并出卖给了各个业主。特别是建设用地土地使用权，开发商是花了很大的价钱才从政府手里购买到的，这些成本已经全部分摊到各个业主以及每平方米建筑物之中去了。

    本条款的主义，之所以将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所明确规定为业主所共有，就是一切从实际出发，从业主与开发商的商品价值法则上来全面考量的：既然业主建筑物区分所有权是套装的权利，业主与开发商的购房合同不仅限于建筑物，其商品交换也不仅仅局限于建筑物的商品交换，而是包括了建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的整套交换，属于建筑物商品质量与商品价值的整套交换，包括建筑物专有权和共有权、共管权等等一系列权利的整套交换。

    第三，物权法需要定分止争。

    制订物权法的目的就是为了确认和保护物权，以便于物尽其用，人尽其权，最大限度地定分止争、理顺物权关系。

    首先，土地权属方面需要定分止争。

    法律规定建设用地的所有权属于国家所有，建设用地的使用权属于使用权人所有，这是一种“两权分离”的政策。理顺土地权属关系，是理顺建筑物区分所有权、共有权的一个最基本步骤。

    土地权属定分止争，所涉及的对象是“三角四方两极”。三角，是指开发商、业主、物业公司；四方，是指国家（地方政府）、开发商、业主、物业公司。一般而论，三角纠纷为其主要纠纷，而以业主与开发商的纠纷最为显著，而某些物业公司实际上是开发商的关系人、留守处。两极，就是开发商与业主这两极，开发商代表强势的一方，业主代表弱势的一方，这两极之间经常存在根本的利害冲突。

    按照利益均衡原则，物权法定的基调应当适当地向弱势者一方倾斜，即应当向业主一方倾斜。对于开发商而言，无论是处于买方或者是卖方市场地位，情景上仍然是处于强势、优势地位，而业主是处于弱势、劣势地位。当开发商的优先权过于庞大时，应当适当削减其优先权地位；当业主的优先权过于渺小时，应当适当增加其优先权地位。唯有如此，法律的天平就可以达到相对公平的情势。

    开发商从政府手中购买得土地使用权，形成了建筑物的地产所有权。当建筑物的产权转移到业主手中时，该土地使用权与地产所有权也一并转移给了业主。此时，国家的土地权属是“影子”的土地所有权，实际的土地支配权属于业主，建筑物专有权和共有权、共管权均属于业主，建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所与国家并无