当代物权法百科全书小辞典初稿315-1 (第2/2页)
物权关系，与开发商也了断了物权关系。它们都是建设在土地之上的人造物，与土地使用权、作用权、利用权密不可分，既然这些权利已经转移到业主份上，那么，以上项目属于业主是天经地义的了，同时，也排除了物业公司所有的可能性。 其次，公共设施需要定分止争。 在这里，将道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所统称为“公共设施”。基本思路还是“谁出资，谁所有；共同出资，共同所有；共同生活，共同享有。”以此来界定各自的权利。 定分止争的标的物如下。 1、业主的道路共有权。物权法已经确定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 解读：（1）区划内的权属。房地产建筑规划区内的道路，由开发商所建，在出售商品房的同时将该道路打包出售给了众业主，其所有权已经转移给了众业主。每个业主所获得的权利是道路共有权、适当的汽车停放权。物业公司获得道路享用权。（2）区划以外的权属。这里的城镇公共道路，是指建筑规划区以外的道路，一般为市政所建，所有权属于国家。如果是地方民间捐资修建的，也归属于国家所有。而各个小区的业主，可以从市政方面获得道路的享用权，但以免费通行为限，不包括停放汽车的权利在内。 2、绿地共有权。物权法已经确定建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。其中，绿地属于业主共有，是土地使用权的业主共有和地上附着物所有权的业主共有，并非土地所有权的共有，土地所有权永远是是专属国家所有的。 解读：（1）建筑区划内的绿地，属于业主共有。这是由于业主的土地使用共有权派生出的业主绿地共有权，包括楼房四至范围的林木、绿草地和荒地、空地在内。绿地，对于业主来说是环境配套的权利。但有的开发商却利用业主的大片绿地来开发房地产业，牟取暴利。业主可以向开发商讨说法，要求开发商赔偿土地使用权、利用权、作用权的损失。（2）属于城镇公共绿地，属于全城镇居民共有。业主和开发商侵占城镇公共绿地，就是侵犯了国家的土地所有权，政府有权拆除违章建筑，并要求当事人赔偿损失。城镇的绿地所有权是全城镇居民的绿地共有权，其分界线就是业主建筑规划区以外的绿地。（3）建筑区划内的绿地或者建筑区划外的绿地，属于个人所有的例外情形。一是多数出现在城中村与建筑小区相互穿插的区划范围内，二是出现在大区套小区的规划区域范围内。比较常见的是小别墅区内，存在个人独有的绿地。但物权法原则上不赞成公共小区的绿地分片瓜分给私人独有。
3、业主的公共场所共有权。物权法已经确定建筑区划内的公共场所属于业主共有。 业主的公共场所，是指住宅小区内建设费用已经分摊进入住房销售价格的非经营性车库、公益性文体和娱乐场所、防空洞及地道、地下室、公共厕所，室外的蓝球场、游泳场、健身场等体育场。这些公共场所有些是开发商建造的，有的是业主后来集资建造的。以上公共场所的共有权属于业主共有，一般不作为营利性的场所使用。假设作营利场所使用，需要通过业主大会讨论通过，并由全体业主享有共同管理、共同收益的权利。 4、业主的公用设施共有权。物权法已经确定建筑区划内的公用设施属于业主共有。 业主的公用设施，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、雨水管、水箱水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明系统、路灯、锅炉、暖气线路、消防设施、沟渠、池井、公共走廊、天台、晒衣台、围墙。上述的1公路、2绿地，实际上也是归属于公用设施，只是产权需要进一步明确，才分离开来而已。所有这些项目的共有权，是与业主的专有权紧密关联的，一般而论，比较容易理解。其中，有的锅炉、暖气线路可能会涉及到若干个小区的业主共有权。 5、业主的物业服务用房共有权。物权法已经确定建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。 业主的物业服务用房，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的物业管理中心用房、保安哨位哨房、厨房、职工宿舍。这些房屋的信托使用权是属于物业公司的，而共有权是属于全体业主的。物业公司不能擅自处分物业服务用房。如果出租物业服务用房，须经业主大会讨论通过，所得收益由全体业主分享。物业服务企业及其管理人员应当接受业主委员会的指导与帮助，替全体业主负责。 相关法律：物权法第73条 相关名词：【法定建筑物区域内的共有权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416