当代物权法百科全书小辞典初稿323-1 (第2/2页)
经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2.收益租赁型住改商 收益租赁型住改商，简称出租型住改商，这里指的是业主将自己的住宅出租给他人，供他人居住使用，业主按期收取租金。业主和住宅的用途不变，住宅使用权人变换，并且是利用货币交换的方式来进行变换，从而也具备了经营性用房的价值特征。收益租赁型住改商是单一类比商业性的改变用途，故可称之为单一性住改商。 出租型型住改商，是住宅所有权与住宅利用权的一种拓展结合形式，有不改变住宅性质、仅改变居住人员对象的特点，负作用不太大，并且需求旺盛，法律法规和规约限制的条件也不太多，因此成为最主要的一种住改商类型。即使如此，平时涉及到普通物权法、担保物权法的规范与调整的范围，但最终要由制度物权法来规范与调整。 因为收益租赁型住改商涉及到国家税收政策问题，需要将私人的利益与国家的利益衔接起来，对出租人进行一定税种一定比例的征税；如果出租型住改商的业主符合征税条件而长期避税，税务管理部门可以介入出租型住改商，直至事情圆满解决为止，否则，税务管理部门可以联合其他主管部门禁止出租型住改商的进行。结果是，“应当经有利害关系的业主同意”还要看是否符合“遵守法律、法规以及管理规约”，就是说，国家的权利优于业主共有的权利，业主共有的权利优于业主个人的权利。 3.变更型住改商 变更型住改商，就是关系人利用住宅变更成商业用途的处所、场景，将住宅使用权变更为商业使用权，从事营利活动，从商的性质更加明显。这种关系人，有业主，也有业主的关系人和业主的承租人。变更型住改商，属于业主自己所作所为的，即业主不变，住宅的用途改变，营利活动的主体只有业主一方，故可称之为自主单一性住改商；变更型住改商，属于业主出租给他人，即业主不变，住宅的用途改变，他人借以从事商业营利性活动，业主与承租人双方各自从不同角度谋取利益，于是形成了复合性住改商：业主出租型住改商和承租人他主型住改商。复合性住改商的初级住改商就是出租型住改商，终极住改商就是他主型住改商，两种住改商是同时重叠的。 物权法在出台前后，许多专家学者指出，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房一定要慎重从事，因为这涉及到业主相邻是否和谐的问题。一方面，是如何处理相邻关系问题。业主将住宅改变为经营性商业用房，在财产所有权之上拓展了财产利用权，能够将死物变活物，获得一些财产收入，这确实是一件好事。
然而，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房，会带来一些弊端或者副作用。如造成来往小区人员过多，外来人员杂而乱，干扰业主的正常生活，给环境治安和环境卫生带来一定的压力，造成小区车位、电梯、水电等公共设施使用上的紧张，不确定、不安全、不安定、不环保、不经济等因素增加，会有一定的危险性和不确定性。另一方面，是如何处理社会责任问题。将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，会导致业主与租赁经营权双方避税，国家税收利益因此而流失。因此上，这一类变更型住改商，也不仅仅受公序良俗等方面以及普通物权法、担保物权法方面的规范与限制，也会受税收管理法、工商行政管理法等制度物权法的规范与限制。同样地，最终要由由制度物权法来规范与调整。 4.享用型住改商 享用型住改商，又称借用者转手型住改商、借用改租用型住改商。可能存在两种情形：一是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事商业用途，即业主不变，住宅的用途改变，住宅的使用权和使用功能也改变，业主的关系人借以从事商业营利性活动。二是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事出租谋取利益，即业主不变，住宅的用途不改变，业主的关系人借以出租从事商业营利性活动。以上两种享用型住改商，营利活动的主体只有业主关系人一方，故均可称之为关系人单一性享用型住改商。 享用型住改商，基本上可以参照出租型住改商进行规范与调整，“业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之限制性条件，可以根据具体情况适当加多，毕竟业主与业主关系人不是同一个概念，后者的不确定性因素多一些。业主对于出借他人住宅的行为负有连锁的或者连带的责任，应当加强出借和出租房屋的管理，出了伤亡事故由业主连带承担责任，出了有伤风化等治安事故也要承担连带责任。 相关法律：物权法第77条 相关名词：【住改商的限制】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416