当代物权法百科全书小辞典初稿324-1 (第2/2页)
当型住改商融资速度最快捷，收益主要来源于住宅典当为现金结算，其次是住改商累加起来的收益最大，但经济风险大于抵押型住改商；抵押型住改商融资速度最慢，收益仅限于住改商，但经济风险小于典当型住改商。二来，抵押型住改商是以法定的住改商为主要形式、以约定的住改商为辅助形式，业主、债主、抵押权人住改商的自由裁量权主要取决于法有明文规定的范围；典当型住改商是以约定的住改商为主要形式、以法定的住改商为参考形式，业主、典押权人住改商的自由裁量权主要取决于法无明文规定的范围。基于商品经济催化作用，典当商人的自由裁量权大于业主的自由裁量权。通常，我们不能将典当与抵押等量齐观，也不能将典当物权与抵押物权等量齐观，因而不能将典当住改商与抵押住改商等量齐观。 （四）其他法锁型住改商 其他法锁型住改商，指附带金融衍生品产权的住改商。除了以上3种非常规型住改商以外，按揭型、次贷型、加减权型住改商也可以列举出来。 1.按揭型住改商 按揭型住改商，是转移住宅所有权抵押贷款的住改商。 按揭，指为确保债权的实现，债务人或第三人将标的物的所有权转移给担保权人，但担保物仍由担保人占有、使用和收益，债务人清偿债务后，担保权人将该权利返还给担保人的担保方式。与典当型住改商有相同之处，物权法对此也无明文规定，执行起来，也是以约定的住改商为主体。 按揭型住改商是一级金融衍生品，金融陷阱和业主风险比典当型住改商还大一些。典当型住改商也可以不转移住宅所有权抵押融资借钱，业主风险小一些。 2.次贷型住改商 次贷型住改商是三级金融衍生品，金融陷阱和业主风险比典当型住改商、按揭型住改商更大好多倍数。次贷型住改商是产权风险和金融风险、经营风险最突出的一类住改商。金融的复杂性、风险性决定了房屋产权、经营自主权的复杂性、风险性。 次贷，全称是次级贷款，是专门为信用等级低下的人设立的购房特殊贷款。一般地说，其贷款利率比优惠贷款高2%～3%。前1～3年为优惠期，此后通过在基础利率即某一债券的市场利率上增加一定百分比来重新设定利率。重设的利率，使得不少次贷的贷款人每月月供增加50%以上，造成了拖欠付款和房屋止赎等现象不断增加。次贷金融机构不允许贷款人提前清偿贷款债务，也不允许贷款购房人自行出卖房屋，只能由担保按揭的金融机构指定评估师来拍卖业主的房屋，类似这种金融陷阱很多。
既然如此，既然次贷业主的产权是很不稳定的，次贷型住改商更是不稳定的，存在错综复杂的物权关系，次贷业主及其住改商利益关联人，均存在极大的经营风险。 （五）其他型住改商 其他型住改商，指产权不清、分家、析产或者离婚、将继承等待分割财产的负担的住改商。对于这一类住改商应当更加慎重考虑、慎重实行，加大限制条件的法码。 产权不清的住宅，主要是指集资房之类的住宅，有个人产权却关系到集资单位的影子产权，法律不允许登记发放产权证书，物权上缺乏公信力。应当在本法本条款基础上和在《物业管理条例》相关规定基础上，增补新的限制性条件，如经过集资单位同意也是一环。产权不清所导致的法锁关系不清、法律关系不清和物权关系不清、信托关系不清、相邻关系不清等一系列不清晰的关系，如果有在此基础上住改商，就会使得本来复杂的关系更加复杂，所产生的后续问题会更多。如果说工商行政管理部门和税务管理部门能够放行，就有可能加多一些税收，因为这一类私人住宅是最廉价的住宅，有些人没有交土地使用权费，有的人交得很少，反正是没有商品房住宅那么正规、那么糜费，充分发挥税收在产权平衡、收入分配中的调节作用是必要的措施。 分家、析产或者离婚、将继承等待分割财产的负担，也相当于住宅产权不清的一个类型，原则上应当是在产权分割完毕后才进行住改商。如果说当事人执意要在产权分割完毕前进行，应当经所有的产权关联人同意才能成行。 其中，夫妻离婚将分割财产甚至于已经分割的财产所产生的产权不清并导致的法锁关系不清、法律关系不清和物权关系不清、信托关系不清、相邻关系不清等一系列不清晰的关系也是有的。新婚姻法解释的物权化方向，是尽量地向弱势者倾斜，打击重婚者、防止第三者插足，婚姻存续期间夫妻财产平分，照顾扶养儿女和无住房的一方等等。这里面存在一种住宅权问题，而中国物权法没有规定到住宅权问题是个遗憾。 相关法律：物权法第77条 相关名词：【常规型住改商】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416