当代物权法百科全书小辞典初稿326-1 (第2/2页)
效力的；其三，业主委员会既适格又符合召开业主大会的程序，但其决定确实侵害了业主的合法权益，业主委员会所作出的决定因此而失去了效力，对于被侵害的业主没有约束力。 三、对于业主机构作出决定程序的定性认定 业主大会、业主委员会的主体适格是否，只是其作出决定是否有效力的一个起码的要件之一。在组织适格和正当基础上，仍然需要考量他们作出决定时的法律程序是否可靠、可信、可行。 上一个问题上已经涉及到部分法律程序了。如业主委员会在没有经过业主大会授权、或者超越物业管理规约之上擅自作出决定，就是程序不适格、不正义，也就是失去了共同的约束力了。尽管“授权”和“规约”这两个一般化的组织程序没有点名写进物权法本条款之中，而作为业主委员会的一个起码的组织原则，每个人应当是心知肚明的。物权法第76条“共同决定”第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他事项”的规定，应当包括以上两个组织程序在内。 物权法第76条制定的共同决定的程序，包括共同决定的七项重要内容和多数人通过的共同准则两部分，符合这些基本要件，业主大会、业主委员会所作出的决定就有基本的约束力，否则，对业主就没有约束力。 物权法第76条制定的共同决定的程序的七项基本重要内容是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 上述条款制定的多数人通过的共同准则两个部分是：（一）决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。 四、所作决定合理合法的定性认定 现实中，可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依法定程序作出物权失衡的某些决定，侵害业主的合法权益。譬如，建筑物及其附属设施维修资金等费用的分摊、收益分配不合理，或者重建、改建、修建建筑物不符合法律规定，或者损害了业主的合法权益等事项不合理或者不合法，有可能直接损害某些业主的合法权益。针对这种情形，本条第2款规定了撤销权，称为针对机构共决的撤销权，赋予业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。
业主在行使撤销权时，要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。除另有规定外，应当在知道或者应当知道其权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，向有管辖权的人民法院及时提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。否则，人民法院会依法驳回其撤销权诉讼请求。其中，受侵害的业主请求停止侵害、排除妨害、消除危险的诉讼请求应不受诉讼时间的限制。 业主行使撤销权的前提条件，一是依据法定的业主共决权条件，二是依据约定的业主共决权条件。前者按照法律、法规、管理规约的既定方针办理，后者按照物业管理的合约办理。这就是业主行使撤销权的基础权利，可以在诉讼期间内针对撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。 譬如，物权法第80条就规定了费用分摊、收益分配等事项的约定型共决权和法定型共决权：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”业主大会或者业主委员会作出的不当决定，主要表现为：不事先同业主约定，擅自主张；有约定的，却擅自扩大约定的范围或者分量；没有约定或者约定不明确的，业主分摊的费用大而收益分配小等情形。而业主大会或者业主委员会作出的决定，不对业主履行告知、说理的义务，用行政命令的独裁办法来处置业主，这是比较普遍的现象。 业主大会或者业主委员会的权威性，来自所作决定的正确性、合理性、合法性。这就要求他们实事求是地处理好机构共决权与个人共决权、机构的权威性与个人的民主性，恰当地平衡业主与业主之间、业主与物业管理者之间的相互关系，恰当地平衡眼前利益和长远利益的关系。所谓业主大会或者业主委员会的权威性、共决权的效力，关键支点在于这里。 相关法律：物权法第78条 相关名词：【业主撤销请求权】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416