当代物权法百科全书小辞典初稿330-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿330-1

    业主费用分摊的几点理解

    一、基本理念

    关于业主费用分摊的理解，按照物权法所规定的物权法方针政策，一种是没有收益与分配的纯费用分摊，一种是有收益与分配的另类费用分摊。前者是消极的费用分摊，有的业主可能会为费用分摊而争议，巴不得少出或不出；后者是积极的费用分摊，至于分摊多少、收益多少和分配多少，这几项都会令业主们关注，有的业主巴不得多出、多得。关键在于，要切实地规范与适当调整业主的行为和业主大会、业主委员会以及物业管理服务企业的决定，依照法律规定、业主规约和法律程序是必需的。

    各种方案优化选择的目的在于，平衡各业主的权利与义务关系，尽量做到公平合理，使得大家都心情舒畅。诚然，绝对的公平是很难做到的，相对的公平是可以努力办到的。

    基本的思路，是“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”只按业主专有部分占建筑物总面积的比例来确定费用的分摊和收益的分配等事项，没有按业主家庭人口或者居住人口来规定。（1）前者，是以业主财产专有权为依据，适合房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙、楼盖、房盖等大件修缮的项目，这些都与房屋面积的大小有关。至于电梯、水箱和管线等小件方面的维修，这是跟所使用或者利用的人口有关，与房屋建筑面积无关或者关系不大。（2）后者，是以居住人口的共有财产使用权为依据，与上述大件修缮的项目无关，与上述小件方面的维修有关。物权法始终是肯定前者而不提后者，但业主们会通过分析比较，有可能将后者作为一个考虑的项目来变通约定，会扩大思路的范围，形成新的方案。（3）所谓费用分摊后的收益分配，主要是指经营性用房普遍存在这种情形，即使是法律没有规定，他们肯定知道怎么做；而住宅用房所涉及到的收益租赁型公用设施的收益也是客观存在的，反正由物业公司代收了，有的业主对于收益分配或者怎样冲抵物业管理费、怎样提留不闻不问，有的想过问却形成不了共鸣的气势，这不是法律没有明文规定的问题，而是一些业主过于自由散漫和维权意识淡薄的问题。业主们统一思想，统一维权，才是正确的出路。

    本条款关于费用分摊的物权化设计方案，是基于自然方案而产生的意定方案或者法定方案、收益型方案或者无收益型方案，采取的优化选择方式首先是“有约定的优先”和“无约定的大业主优先”，包括权利的优先与义务的优先是二位一体化的优先。

    二、一般认识

    对本条款的理解，不妨从以下几个方面来逐一认识。

    1.关于有约定的优先

    “有约定的优先”是确认费用分摊、收益的物权化设计方案是否得体、是否有法律效力的首要选择方案。众所周知，民法学中的意思自治主义是最适用于民事主体的公平交易规则和诚实信用规则的。所谓“风可进雨可进，国王不能进”指的是不能滥用公权力来代替民权力，公民的事情最好由公民自己来作主，连法律也不能过多的干预民事主体的交易行为。

    建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配等事项的确定，在不违反法律法规和规约的前提下，通过业主大会、业主委员会和其他方式的讨论通过，实行决定程序、集思广益和权衡利弊，是业主意思自治主义和业主共有权、共决权、自治权、自主权的生动体现，以期达到公开公正公平的良好效果，使得业主们心情舒畅，使得物业公司等收费单位或分配单位心悦诚服。

    “有约定的优先”是法律赋予业主最切实可行的业主共有权、共决权、自治权、自主权，全部是义务性权利。建筑物及其附属设施维修费用分摊的义务在前、权利在后，决定如何履行义务时是权利在前、义务在后。决定收益分配方案的主动权在于业主大会、业主委员会，不在于物业管理服务企业。根据本物权法第76条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的约定体制是公道的，是具有排他效力和优先效力的。实际上，业主建筑物及其附属设施维修费用分摊是两个物权关系圈子，一个是业主之间的内部物权关系圈子，一个是业主与物业管理服务机构的外部物权关系圈子。在商品房小区，业主花了大价钱购买了房屋心有感触，比较注意维护自己的权利。其他的小区，业主所花的钱相对少些，比较不注意维护自己的权利。

    对于经济适用房、房改房、集资房、公寓房之类等福利性住房所产生的物权关系矛盾和发生的概率小一些，主要发生的是内部物权关系的矛盾；对于商住房等高价房所产生的物权关系矛盾和发生的概率大一些，主要发生的是外部物权关系的矛盾。

    现在看来，多数发生的“维修费用分摊之诉”，是物业管理服务机构诉业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。个别看来则相反，也有发生的“维修费用分摊之诉”，是众多业主诉个别或者少数业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。然而，少数业主提起“维修费用分摊之诉”，即使是有理有据、有利有节，维权道路是相对艰难的。相对于某些强势的物业管理服务机构而言，业主们是处于弱势地位，少数业主更是弱势中的弱势群体。对此，业主们要有思想准备。

    2.无约定的大业主优先

    “无约定的大业主优先”是指“有约定的优先”因客观原因失效的前提下，根据法律规定“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

    通常是缘于业主大会议决不成功的事