当代物权法百科全书小辞典初稿330-1 (第2/2页)
实成立后，指建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，不再从自然方案和意定方案中任意选择，而只能依照物权法、物业管理条例等相关民法来确定的方案。这样做的结果就是快刀斩乱麻，大小业主是吃亏或者是沾光，区别性不会大。 “大业主优先”包括两层意思：一是费用分摊与收益分配方案排他性效力的优先。既然众业主不能达成一致意见，或者根本没有召开业主大会讨论决定，法律根据实际情况作出一个相对公平合理的判定方案，并排除其他方案的实行。二是大业主费用分摊与收益分配多于或者优于小业主方案排他性效力的优先。所有这些业主的费用分摊与收益，只能是达到相对的平衡，不能达到绝对的平衡。 建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配等事项，要从物权结构来分析。其中是以业主建筑物专有权为中心展开向建筑物共有权递进，一并考量建筑物所有权与建设用地使用权的物权关系以及法律关系、法锁关系、信托关系与相邻关系。平时物业管理服务机构收取管理服务费是按照业主的专有建筑面积来进行的，大家没有意见。业主享受物业管理服务的权利越多，所支付的费用就越多。而且管理服务费是最主要的一类费用。 那么，当满足“无约定的大业主优先”条件以后，可能会面临着两种情形：一种是附有收益型业主费用的分摊方案的实行。如业主共有的建筑物及其附属设施改建或重建维修，让大业主多分摊一些费用和多得一些收益是理直气壮和理所当然的。但前提条件是，业主共有的财产不能与房地产开发商或者房地产中介商、物业管理服务机构搅和在一起，产权一定要清晰，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意合资经营的除外。 另一种是不附有收益型业主费用的分摊方案的实行。这种与上种分摊方案实行的物权化规范与调整方向是不同甚至于相反的，只决定费用分摊的义务，不决定也无可决定业主收益分配权问题。因为大业主所占用外墙的面积大于小业主所占用外墙的面积，而且这是最主要的和耗资最大的建筑物及其附属设施维修项目，大业主多分摊一些维修费是完全合理的。 至于其他的共有建筑物及其附属设施维修项目费用的分摊，如电梯、楼梯、水箱、水管、消防、燃气管道、电路管线、道路、沟渠、池井、下水道、路灯照明、临时停车场、共益文体设施、等共用设备设施维修费用的分摊，按理说确实应当按每个业主平均分摊。但回顾一下，并不是完全在理和完全尽然。如大业主往往是占有一个或者若干个停车位或者临时停车位，小业主往往是任何停车位也没有，小业主分摊此项费用完全是为大业主垫付的，而且是一笔不小的开支。
3.关于“按人头分摊”没有提倡问题 在自然方案中，按照户籍人数或者常住人数有差别分摊方案就是一种“按人头分摊”方案，但法无明文规定。这一部分可以交由业主大会、业主委员会自由选择。 在这里，不适合“法无明文规定不实行”的原则，因为民事权利与义务的决定，可以借用习惯法、乡规民约来补充解决。任何法律不可能将任何事情规定得一清二楚，总有规定不到位的地方，总会留下一些机动性的项目供民事主体来自由选择与约定。 共有建筑物及其附属设施维修项目费用的分摊或者收益分配，“按人头分摊”方案也有一些道理，但确实有许多焦点难点问题。主要有：一是业主户籍人数或者常住人数有随机性、流动性等特征，有的甚至于长期不在本物业小区内居住，物业管理服务机构没有人力物力精力日日夜夜时时刻刻来统计，种种因素的影响导致“按人头分摊”方案难以实行。二是“按人头分摊”方案对于纯义务性费用的分摊比较在理，对于附有收益型业主费用的分摊也不一定在理。 一般而论，家居人口多，所享受的物权管理服务对象多、用电梯和其他公共设施的人数多、应当付出的分摊费用多，这都是客观事实，大家可以在业主大会上将这些费用合理地权衡一下。 然而，有的业主看到平时大家的办法是分摊费用的，而涉及到附有收益型业主费用的分摊也要据此攀比一下。而大业主自有一套说法，如大业主本来是占有建设用地使用权面积应当是多一些，结果是弄成共有的土地使用权了；大业主所付出的购房款比小业主多得多，或者是在付出筹集外墙维修资金比小业主多得多，而大业主也不一定是居家人数比小业主多等等。问题出来以后，总的来说对于大业主是不利的，故法律的天平向大业主一方倾斜是必然的了。 相关规定：物权法第80条 相关名词：【业主费用的分摊】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416