当代物权法百科全书小辞典初稿474-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿474-1

    中国征收征用和补偿制度的进一步完善

    一、基本理念

    中国实行社会主义的基本经济制度，所有政策与立法，一定以能够以满足广大人民群众日益增长的物质文化生活为出发点，以保护最广大人民群众的根本利益为出发点。我们相信，中国征收征用和补偿制度需要进一步完善，中国征收征用和补偿制度一定能够进一步完善。

    目前，中国征收征用和补偿制度中仍然存在许多问题，主要有以下几个方面：

    第一，征收征用和补偿制度仍然不够完善。

    目前关于征收征用和补偿制度存在的突出问题：（1）严格程度不够。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定了公共利益的6大范围，但仍然是不够具体，没有规定非公共利益公共利益征收征用的经济补偿，执行起来仍然有许多地方将公共利益与商业利益混同在一起，形成了同样的补偿标准甚至更低的补偿。实际情况是，真正因公共利益征收征用的补偿比较到位，非因公共利益征收征用的补偿往往不到位。各级政府是征收征用人，而条例是中央政府作出的，实际上应当由全国****会作出才可打消人们的质疑。（2）没有实行“用益物权补偿权与所有权补偿权同等保护的规则”。条例上只规定对于房屋所有权人补偿，没有规定对于基地使用权人和收益租赁权人补偿。该条例是于2011年1月19日颁布并实施的，物权法是2007年3月16日颁布、当年10月1日施行的，物权法本条款“用益物权补偿权与所有权补偿权同等保护的规则”没有得到贯彻落实。物权法是第十届全国人民代表大会通过的，法律效力优于该《条例》。但物权法的原则精神需要专门法来实行，条例架空后就无法实行。

    目前没有遵循同等保护原则的主要有：一是租赁或者承包汽车从事营利活动的一类用益物权人。二是租赁或者承包厂房、商铺、写字楼从事营利活动的一类用益物权人。三是农村宅基地使用权和城市屋基使用权之类的用益权人（大致上物权比用益物权矮小一级）。这些不动产权利人的补偿权都已经被忽视。另外还有其他一些未享受或未完全享受补偿权人的用益物权人。

    第二，违法追究制度不够严格。

    如《条例》第34条规定，房地产评估机构或者房地产评估师出具虚假或者重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产评估师并处1万元以上3万元以下罚款……。这种行政处罚几乎是隔靴搔痒。更有甚者，对于地方政府假借公共利益名义行使商业征收拆迁的根本没有处罚规定。特别是对于暴力拆迁造成人身伤亡事故的没有处罚规定。

    全国很多律师对于《条例》有许多批评建议，但至今也没有什么改观。

    以上介绍的是一部专门法补偿法的漏洞，其他专门法补偿法同样地存在一些漏洞。所有这些，已经从法制的源头上造成了中国征收征用和补偿制度不完善的窘境，亟待解决的问题也日益增多。

    二、一般分析

    下面几大重要问题，有待于广大公民关心与支持，有待于有关立法机关予以重视并尽快解决：

    1.关于“公共利益”和“非公共利益”的概念与适用范围应当及时解决

    近30多年来中国大规模的城镇化、工业化和房地产市场化浪潮中，劳民伤财的违法征收征用事件层出不穷，全国有很多地方酿成了伤害群众生命财产安全的事故，很多土地开发项目是房地产无良商家打着“公共利益”招牌，干着“非公共利益”的勾当。更有甚者，一些带头违法乱纪的政府官员竟然怂恿无良商家为非作歹，竟然视经济补偿权人的生命如草芥、视经济补偿权人的财产如废物，作出了许多伤天害理的蠢事。《条例》实施后，仍然有不少地方的政府官员与无良开发商密谋违法乱纪，事后没有对违法犯罪分子进行法律责任的追究！

    2.关于征收征用补偿权对象应当进一步规范与扩大

    《条例》第2条的规定是：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”只讲对被征收房屋所有权人给予公平补偿，而对于建设用地使用权的补偿却只字不提。第13条第3款也是同样的规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”更有甚者，整部条例闭口不谈“非公共利益”的补偿与赔偿损失问题。以上这些显然留下了法律漏洞，不符合物权法公平、公开、公正等三项基本原则，需要进行大量的补充与改进。

    3.关于征收征用补偿程序（含补偿权人知情权表决权）、数额、方法应当进一步规范

    《条例》第11条第2款的规定有：“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”旧城区改建会涉及到方方面面的问题，如文物保护、居住环境、整个城市居民的生活习惯、政府的财政实力、群众心理的承受能力等等，不仅仅是关乎房屋所有权人的利益格局，甚至于会间接影响到整座城市居民的利益格局，听证会光征求房屋所有权人的意见，不征求广大市民的意见是狭隘的观点。至于什么是“征收补偿方案不符合本条例规定的”，则是模棱两可的，该条例没有具体规定什么样的房屋可以征收、什么样的房屋不能征收，以及补偿标准、补偿方法到底如何cao作，留下了很多的空白。

    以上是因旧城区改建需要征收房屋……与听证会的情形，至于不是因旧城区改建需要征收房屋……的情形则没有规定到“听证会”。要说新建城区或者新建小区的情形，应当说