当代物权法百科全书小辞典初稿514-1 (第2/2页)
主要的土地流转，没有或者极少运用竞争标的、竞争拍卖、公开协商这几种形式，难以实现土地流转收益的短平快，更难以实现土地流转收益的最大化。互换，一般几乎是打平手；转包和转让、出租，限于农地的投入产出效益的低效率，也只能获得微薄的土地流转收益。 前者的即次要的土地流转，尽管是荒地的土地流转，由于采取了竞争标的、竞争拍卖、公开协商这几种形式，可以直接选择最高竞价者而流转，很有可能土地流转收益的短平快，或者实现土地流转收益的最大化。如果是四荒地用于建设用地的流转，更容易通过政府的规划关、审查关、批准关，更受房地产开发商的青睐，土地流转权人的经济补偿费类收益兑现也快。 第五，均为农村土地权利保持的流转，但入股和抵押的机遇不同。 笼统地说，只要是土地流转，入股和抵押的机遇都会有的。 然而，后者的即主要的土地流转，入股最大的机遇在于耕地、草地、林地被政府征收暨补偿以后，利用土地补偿安置费来入股和抵押。其余的，如在互换、转包、出租、转让过程中，很少出现入股和抵押的机遇。林地不能入股和抵押，但成熟的林木或许可入股、果实容易抵押。林地和林木、果实都是不动产，而林木、果实又容易变不动产为动产，变成动产后更容易抵押。故林地承包权的抵押可以变换为其他财产的抵押，成熟的林木或许可入股。 前者的即次要的土地流转，首先是入股的机遇最多，在开发荒地之前便可以股份形式进行。接着，承包的整个过程中，可以全程股份制。招标、拍卖、公开协商形式中，也可以参与股份制。至于荒地承包权的抵押，国家的多部法律法规和部门法规定，也充分肯定了荒地的抵押形式。村、组组织内部的股份制和内外结合的股份制，都是可以自由组合、自由入股的。荒地被政府征收暨补偿以后，利用土地补偿安置费来入股和抵押，也很正常，增益较大。 第六，均为农村土地权利设立和流转，但登记生效的要件不同。 确切地说，按照法制化国家的经验，凡是农村土地权利的设立和流转，均应当建立统一的登记制度，均应当以登记生效主义为要件。
然而，后者的即主要的土地流转，互换和转让两种方式采取登记对抗主义作法，仅要求当事人自愿登记，未经登记，不得对抗善意第三人。对于出租和转让，物权法甚至于未提及流转登记事宜，但土地登记规则第44条规定了出租土地使用权需登记，其他条款规定了土地使用权变更、转让需（变更）登记。按照物权法的规定，即使是采取登记对抗主义作法，仅限于二级登记生效的机制，属于二级登记生效的要件。实际上，这是强化了承包合同生效的作用，忽视了登记生效的作用。 前者的即次要的土地流转，尽管物权法未专门提及招标、拍卖和公开协商的生效，要经过登记生效这一关。显然，登记生效主义的色彩浓于登记对抗主义的色彩。 不过，国土资源部《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土（籍）字第2号）规定，以荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。将登记生效主义置于前置的地位。土地登记规则第29条规定，依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。 《土地登记办法》中的“初始登记”、“变更登记”和“注销登记”中也有同样的规定。担保法第41条规定，当事人以土地使用权、建筑物、林木抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。由此可见，土地的抵押登记采登记生效主义，即非登记不可，不登记就不能发挥抵押权的效力。拍卖和拍卖取得荒地的土地使用权，需持原有的土地权属证书和荒地使用权拍卖登记证书，否则，拍卖的土地使用权不能生效。土地登记规则规定，土地所有权和土地使用权的变更，必须经过有关部门的登记公示才能生效。拍卖和公开协商转让四荒地土地使用权，肯定需要经过登记才能生效。 承包四荒地，由于期限较长，投入又大，双方要建立一种彼此信任的物权关系，以便于建立长效保护机制。因此，四荒地的招标、拍卖、公开协商和此后的法律效力认证，须依法登记，取得土地承包经营权或者土地使用权、林权证等证书。在此基础上，土地承包经营权或者土地使用权才具备流转的法律效力。 相关法律：物权法第133条 相关名词： 〖招标拍卖公开协商的土地流转方式〗〖四荒地土地流转方式综述〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416