当代物权法百科全书小辞典初稿520-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿520-1

    建设用地使用权是催化市场杠杆机制的最大宗定限物权

    一、杠杆机制与定限物权

    主题：建设用地使用权是催化有偿使用公开化的市场杠杆机制，是最大宗不动产定限物权。此为有偿使用型建设用地使用权五大主要特征之二。

    1.建设用地使用权之市场杠杆机制

    建设用地使用权催化商品性公开化条件下的市场杠杆机制，是上世纪八十年代以来积极探索而催生出来的建设用地使用权新型制度。其最大亮点在于，能够大胆地从以往的建设用地使用的福利化、无偿化制度中寻找出一个相对平衡的支点，即从全部的统一的划拨土地、无偿使用政策中，列出一部分非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策，以期实现从非均衡性向均衡性过渡，发挥商品化公开化条件下的市场杠杆机制。

    以往的历史经验告诉我们，并不是说建设用地使用的福利化、无偿化制度是完全错误的，也不能说非划拨的、有偿使用的一类建设用地使用政策是完美无瘕的。

    关键在于，当中国人口从4亿5千万一路增长到2倍、3倍以上直奔14亿人口时，建设用地使用和城镇人口住房的福利化、无偿化就不能再度维持，各级政府不堪重负；再者，建设用地的合理利用、使用，充分挖掘潜力，发挥应有的效能，并借此解决财政困难，改善房地产投资环境和改良居民的居住条件等等，总体上是利大于弊的。

    2.建设用地使用权是最大宗不动产定限物权

    在国事、公事物权主体体系中，土地所有权是国家法人最大宗公益性与经济性物权体系，有偿使用和无偿使用的两套建设用地使用权各自为政，在全国组成极其庞大的物权体系，牵一发而动全钧。

    在民事物权主体体系中，建设用地使用权是最大宗、最具经济价值和物权价值的不动产定限物权，而且是一整套权利包，与建筑物所有权以及地表权、地上权、地下权、地役权发生自物权与他物权关系，是公益权、共益权、私益权以及自益权和他益权容易混合或者融合的特殊不动产定限物权。

    建设用地使用权自始至终受土地所有权的限制，统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦与房地合一、主辅统一等是一般原则，也是建设用地使用权人应尽的义务。

    二、商品性公开化物权化

    我们的方针应当是，既要鼓励房地产行业的良性发展，又要注意不忘记中下层人民的住房福利政策不能放弃。

    1.建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。

    建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。在此之前，并不存在“建设用地使用权”的概念，也不存在建设用地使用权物权化的法律要件，仅仅存在该项土地使用权的福利化、无偿化。

    1980年1月16日，深圳市蛇口工业区被划为特区以后，开始吸收了香港的土地管理经验，部分土地由无偿使用过渡到有偿使用上来。5月16日，****中央、***作出决定，批准深圳市、珠海市、汕头市、厦门市共四座城市为经济特区，建设用地的有偿使用，主要从这四个特区展开试验的。1987年11月，中国开始实行土地有偿使用制度，并允许使用权有偿转让。国家批准在上海、天津、深圳、广州和海南岛进行土地有偿使用试点。从此以后，全国的土地使用权有偿转让制度，从沿海地带与内陆地带推广应用。根据广东有关方面的总结，地方政府平均转让147亩土地，可以带来1个亿的经济效益。尽管有关部门对于土地使用权即建设用地使用权褒贬不一，不过，这种做法的主流是积极进取的，总体上是瑕不掩瑜。

    至目前为止，因土地使用权有偿转让，解决了许多地方政府的财政困难。据权威部门的资料显示，“土地财政”一般占地方财政收入的35%以上，有的地方甚至高达90%以上。国家政策规定，国有土地出让金的分配，地方政府得七成，中央政府得三成。据此，土地市场的经济杠杆和财政杠杆作用十分显著。所以，笔者认为，建设用地使用权商品化公开化，应当是改革开放以来最大的成就之一。

    30多年来的改革开放经验证明，国有、集体企业私有化改制是弊大于利，而建设用地使用权部分的私有制改制是利大于弊，至少在目前来看是这样的。因此，我们不必过多地担心建设用地使用权部分的私有制改制会产生多大的政治风险，应当充分肯定其正面的积极的意义。

    2.建设用地使用权法制化，受宪法、土地管理法和一系列专门法的鼎力支持。

    1988年4月12日，宪法第一次修改。宪法修正案的第二条，首次将宪法第十条第四款进行大胆的修正。将原文“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”特意增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的重要内容。

    早在1980年9月26日，***颁布了《关于中外合资企业建设用地的暂行规定》（国发[1980]201号），首次规定了中外合资企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。场地使用费每年每平方米5元至300元不等。该《暂行规定》当时主要限于北京、上海、天津、广东、福建、浙江、江苏、山东、辽宁、四川等10个省市自治区。

    国家出台的土地管理法，于1988年6月25日即紧接着修改宪法以后出台的。其中第五章专门规定了“建设用地”，突出了土地征收征用以及土地补偿费、安置补偿费、地上附着物