当代物权法百科全书小辞典初稿539-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿539-1

    土地出让金制度物权化

    一、基本要领

    土地出让金制度的物权化，是基于国家土地所有权、支配权、管领权、管理权、统治权和出租建设用地收益权而成立的土地出让金制度的物权化，并不是简单的土地出租人与土地承租人的物权化，而是当作一种土地管理的社会化系统工程来抓紧抓好。这是由建设用地所有权国有化的根本大法相联系的，与土地所有权私有制条件下的“收益租赁物权化”相比，在土地物权模式上、土地所有权地位上、土地管理的广度与深度上、对于包括土地信托所有权人在内的各类人员的一同监管上等等各个方面都有着本质的区别。就是说，中国土地出让金制度的物权化，从法律关系到物权关系、法锁关系、信托关系、合同关系、对世关系等等，都是全新的物权化制度，并不是单纯的“所有权∩用益物权”或者“收租权∩承租权”的物权关系和法锁关系。

    土地出让金制度的物权化的主要意义在于以下几个方面。

    第一，要解决国家法人土地所有权虚位问题。

    传统民法典和物权法中，土地所有权是无与伦比的一类特种高级物权，也是最重要、物权关系最复杂的一类自物权。如《德国民法典》物权法编中，关于土地所有权直接的条款约占7成以上，关于土地所有权间接的条款约占2成以上，关于动产所有权还不到1成的比例。债务关系法编中关于收益租赁、农地收益租赁、使用租赁的内容，也与土地所有权有关。

    土地这种财产权是极其重要、极为特殊和极为复杂的财产权。建设用地、农用地、未利用地至少有168个品种，土地的用途、权属关系、法锁关系、排他关系、对世关系、社会关系、劳动关系和法律关系错综复杂，其自然属性、社会属性、人文属性又极其特殊，且作为一种极其特殊的自然资源，可以连续利用几十亿年，地上附着物、建筑物与地表权、地上权、地下权、地役权关联在一起，土地所有权与国家领土主权紧密联系在一起。广义的土地，还包括江河湖海、气候联系在一起。

    人类只有一个地球，每个国家的土地是定死了的。人类社会自从三次大分工以来，每个国家把土地所有权比金钱甚至于比战士的生命还珍贵。为了争夺土地所有权，不仅仅使用法律手段、经济手段，还常常运用政治手段、军事手段等非常手段来进行。

    社会主义国家依托革命政权取得和把持土地所有权之后，如何正确行使这种得来不易的权利是个大问题。土地所有权本质上是个排他性的优先权、自主权，有自己的支配权、统治权、管领权和物权保护请求权、溯及权、追击权等权利。就是说，土地所有权首先是个排他性的财产权，其次是利他性、利众性的财产权。土地所有权人不是不能作公益事业，而只能是在力所能及的范围内作公益事业。倘若把土地所有权当作完全彻底的利他性、利众性的财产权，超出力所能及的范围，肯定不符合经济规律和物权规律，会带来许多负面影响，肯定将好事变成了坏事。

    譬如，国家法人取得建设用地所有权后，全部划拨给单位无偿使用，某些单位占有大量土地而闲置不用，或者利用率低下，宝贵的土地资源浪费严重，而需要得到使用土地者却多年来始终得不到，这样又会影响到社会生产力的整体提高，并影响到人们生活水平的改善，并形成恶性循环之态势。国家法人拥有全国的建设用地所有权，虚权看起来是小事，影响到国民经济的平稳、平衡发展却是大事。

    出让金等费用包括使用建设用地的各种税费，作为一种经济杠杆和物权杠杆，充分发挥其应有的作用，是保证国有建设用地所有权由虚权到实权的重要标志。这将是长期的一贯制的物权化方针政策，最终是利国利民的一件大好事。

    第二，要根据国情社情合理地配置土地资源，正确处理公益土地与非公益土地的关系。

    中国的现实国情社情，注定了必须合理地配置土地资源，正确处理公益土地与非公益土地的关系。

    中国是一个将近14亿人口的大国，人均土地资源占有量不及世界人均占有量的1/4，城镇化工业化又导致用地矛盾日益加剧。如今的农用土地全部法定为享用型公益土地，全国的交通、基础设施等公益土地也占有相当大的比例。中国目前仍然是一个欠发达的穷国，中央和地方政府的财力物力很有限，将一部分公益土地改为非公益土地是完全必要的。关键在于要正确处理公益土地与非公益土地的关系。

    所谓土地出让金，就是国家土地所有权人决定出租建设用地应得的租金，只不过是名称上改为“出让金”而已。微观上，其是经济学上价值规律的反映，是物品买卖交易上的货币交换，或者是纯粹的“收益租赁型”物权关系；宏观上，涉及到国家房地产政策调控、全国各地土地资源合理利用的一系列管制制度，包括土地资源的市场机制和打击合同欺诈、空手套白狼、圈地运动、人为闲置土地、公职人员失职渎职等等各种违法犯罪行为，并不是单纯的物权关系与经济关系。

    土地出让金的等级制度，就是土地出租租金的等差制度，是由不同地区、不同方位、不同用途、不同增值条件而产生的不同价位的土地租金，这是符合土地经济学和土地价值规律的土地出让金制度的物权化设计。

    二、土地出让金制度的物权化

    土地出让金制度的物权化，取决于以下法制基础：

    1.国家收取土地出让金是土地所有权人行使物权的本职权能

    国家作为建设用地的专属所有权人，有土地所有权的排他权、支配权、管领权、统治权和收益权等主权，收益租赁权人对土地使用权人收取土地出让金是完全合理合法的。加强土地出让金制度的物权化建设，是