当代物权法百科全书小辞典初稿542-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿542-1

    广义的建筑物所有权公式

    本条款的核心内容，即解读建筑物所有权的概念。因为建设用地是国家的，必然导致国有的建筑物所有权与非国有的建筑物所有权的物权模式差别，且国家的制度信托所有权的物权地位、物权价值和集体的制度信托所有权的物权地位、物权价值也是不相同的。

    物权法第142条明确规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

    以上规定，表达了以下几层意义。

    第一，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。

    本法本条款规定的建筑物所有权，是简单取得或者说原始取得的建筑物所有权。建筑物所有权人在取得建设用地使用权后，自行设计、自行建造建筑物、构建物及其附属设施，用于自己的生产、生活，比其他建筑物所有权的设立或取得简单了许多。

    中国实行的是土地统一管理制度、建筑物统一管理制度和建设用地与建筑物统一管理制度。各种土地的用途，各种地表权、地上权、地下权和地役权的统一管理，必须全面落实到建筑物高度、宽度、深度和用途上的统一管理。无论是享用型土地使用权、建筑物，还是有偿使用型土地使用权、建筑物，或者是其他什么类型的建筑物，均依法限高、限宽、限深、限权利。对于任何权利人、义务人、责任人均适用于同一法律尺度和同一建筑物公式。

    第二，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权必须是合法合规和符合国有建设用地使用权合同规范的。

    关于建筑物等所有权的取得，根据物权法第30条的规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物所有权。城市房地产管理法将建筑物、构建物及其附属设施的所有权统称为“房屋所有权”。这里将“房屋所有权”简称为“建筑物所有权”，囊括了建筑物、构建物及其附属设施这三种不动产所有权。

    本条款规定“但有相反证据证明的除外”表达了几层意思：

    一是，建设用地使用者所取得的建设用地使用权表面上是合法的，所建造的建筑物、构建物及其附属设施表面上是合法的，但实际上的投资人是国家机关工作人员及其近亲属。国家早已有明文规定，禁止各级领导干部及其近亲属经商办企业，但有的人仍然采取托名或者隐晦曲折的形式规避党纪国法，实际上的投资人和受委托的投资人取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。另外，建设用地使用者所取得的建设用地使用权和所建造的建筑物、构建物及其附属设施，采取假姓名、****、假户籍、假国籍、假工商营业执照、假公章、假批文等虚假手段取得的和建造的，所取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。

    二是，建设用地使用者所取得的建设用地使用权部分是合法的，所建造的建筑物、构建物及其附属设施部分是合法的，但部分不是合法的。建设用地使用者取得建设用地使用权后，不按照合同约定交付土地出让金等费用和税费，住宅以外的建设用地使用期届满后未续期，违反专地专用政策规定等，所取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。

    建设用地使用者取得建设用地使用权后，不按照合同约定随意加高、加宽、加深建筑物、构建物及其附属设施，或者擅自占用绿化面积增加容积率等，所建造的建筑物、构建物及其附属设施部分是合法的，但部分不是合法的。

    三是，典型的“但有相反证据证明的除外”。

    建设用地使用者取得建设用地使用权，建造的建筑物、构建物及其附属设施，没有走法律程序，没有经过市、县级以上人民政府房地产、规划等主管部门批准，没有取得建设用地使用权证，或者取得建设用地使用权证后不符合本地区的土地规划，就擅自建造违章建筑，所建造的建筑物、构建物及其附属设施全部是非法的。

    违章建筑，这在农村地区特别是在城乡结合部、城市郊区出现的事件是最多的。农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权自建的建筑物、构建物及其附属设施，许多是未经土地规划部门许可使用土地、建造房屋的，违章建筑现象非常严重。也有一些擅自利用农用土地改为建设用地、建造房屋的，问题更加严重。

    第三，农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权应准用本法本条款的规定。

    全国的建设用地是统一规划、统一规范与调整的。因此，农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权应准用本法本条款的规定。

    本法所谓“建设用地使用权”，包含国有的、农民组织的、农民家庭的各种建设用地使用权，一般适用于同一法律关系。

    连中央政府都不能搞特殊化、特权化，农民组织和个人肯定不能例外。

    二、广义的建筑物所有权公式

    [总公式]

    广义的建筑物所有权=狭义的建筑物所有权 建设用地使用权。

    以上物权法公式，说明了建筑物所有权始终是与出让、划拨或者享用的建设用地使用权成为并蒂莲的。没有建设用地使用权，建筑物所有权便成为空中楼阁，或者成为虚权；违章建筑的所有权，包括违法用地、违法建筑所产生的建筑物所有权是无效的，不受法律保护。

    建设用地使用权是不是有物权级别的区分？如果有，很有可能可以分离出以下两个公式：

    [公式1]

    民间广义的建筑物所有权=民间狭义的建筑物所有权 民间建设用地使用权=建筑物所有权