当代物权法百科全书小辞典初稿547-1 (第2/2页)
关至关重要。 2.强权合同 强权合同，即出让方的强制性权利介入合同，指合同当事人一方为国家土地行政主管部门或者房产主管部门，另一方为一般民事主体，但双方的权利与义务不是衡平的，出让土地的国家行政主管部门权利大于一般民事主体的权利，义务少于一般民事主体的义务。实际上，强权合同大多数发生在土地出让合同、土地划拨合同之中，在土地流转合同中会有所收敛。 国家土地行政主管部门或者房产主管部门，是代表国家行使土地所有权兼土地管理权，即使是民事主体之间土地流转，也会或多或少地“充当第三者插足”，在土地使用权变更登记或者土地用途审批指导中会有一定的表现。 国有企事业单位土地流转，自然而然地会产生一些问题：他们是不是一般民事主体？如果视为一般民事主体或者不视为一般民事主体，会产生什么样的后果？笔者一向认为他们不是一般的民事主体，因为他们本质上是“国家资产的二级制度信托所有权人”，这种物权地位任何人也否认不了的。关键在于，国有企事业单位土地向其他所有制当事人流转时，既要考虑到债权关系，又要考虑到物权关系，最为紧要的还是不能忘记他们的物权地位和物权责任。国有企事业单位流转了土地自肥肯定是不行的，向其他所有制当事人走私土地使用权更是不行的，以自己的优势地位欺压其他所有制当事人也是不行的。 之所以出现“强权合同”这种特殊的现象，一是出让方是代表国家，代表土地所有权人兼国家的土地管理权人。这种物权地位与职权范围决定了签订合同的应有的身份地位。二是土地的用途十分广泛，土地使用权的期限可长达数十年，并且履行合理利用土地资源的义务落在了受让人即一般民事主体身上，这些重大问题任何人也不能在合同中回避的。三是土地使用权的交易十分特殊，是建筑物所有权交易、动产交易等不及的特殊要求。建筑物所有权交易中是较少的附加条件，动产交易的附加条件就更少。而土地使用权的交易附加条件很多，如按时足额缴纳土地出让金和按时登记注册、专地专用规则、按照相关资格开发利用土地、按时开工建设不得闲置、浪费土地、不得污染土地与生态环境、土地使用权抵押、典当、按揭的管理、商品房出售管理、地役权的行使等等，很多重要事项难以回避，也会写进合同，同时对于其他当事人造成一定的心理压力。四是房地产开发商违法乱纪的行为花样翻新，违章建筑、闲置土地、圈地炒卖和擅自买卖土地、擅自转让土地使用权、污染环境、销售商品房欺诈消费者、受让土地违约率相当严重等等，不加严格控制，不在合同中加以注明容易引起当事人的很大的误解，会犯下更多更大的错误。
三、建设用地流转合同的使用期 建设用地使用权是根据建设用地的种类而确定不同的使用期限，从一手使用权人到二手以至多手使用权人，必须以最高期限为基准进行实时的考量。一手使用权人流转时，可以在国家出让合同的最高期限以内进行自由流转，但必须是不得超过原定的最高期限，并且更进一步地不得超过最高期限减去已经使用期限的剩下期限的最高期限。 一般而论，一级建设用地使用权人不可能、也没有条件超过自己权利范围的使用期限。问题在于，一手建设用地使用权人于流转土地使用权时，稍有不慎，或者故意作假，有可能对二手建设用地使用权人签订流转合同中出现“越权”、“超期”的现象。所有“越权”、“超期”的合同是无效合同，当然是指“越权”部分和“超期”部分是无效的，不是指完全无效的。即使是如此，因为合同有违反规定的硬伤、瘕疵，此类合同需要重作，但原先约定的合法、合规事项仍然可以继续进行。 如果流转合同中的“越权”、“超期”的欺诈成分成立，一方当事人因此造成另一方当事人经济损失的，被欺诈人可以要求赔偿损失，并恢复到正确的合同内容上来。譬如，法律规定，商品房及其土地使用权的最高使用期是70年，开发商在广告中吹嘘为“永久使用权”；有的旧房屋及其土地使用权使用了10年，转让者却说谎称“才用3、4年”等等。合同中出现了这种虚假的使用期，涉嫌欺诈，受害者可以要求对方赔偿损失。 “越权”不仅仅是指“超期”的越权问题，超越规定的地表权、地上权、地下权和地役权、共有权等事项，也属于“越权”范围之内。所有这些越权行为，都是法律禁止的。某种程度上，比“超期”的越权问题更加严重，所发生的法律后果也就更加严重。 相关法律：物权法第144条 相关名词： 〖建设用地流转合同的相关规定〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416