当代物权法百科全书小辞典初稿566-1 (第2/2页)
利交接 农用土地改为建设用地，涉及方方面面的纠葛问题，其中一个关键问题是强制性的土地权利交接问题。交接时，是政府通过征收农用土地，将农村的土地使用权加以消灭，然后转换成建设用地使用权交给建设单位或者使用单位。在此之前，采取先削弱和后剥夺农村自由规划权、自由建设权和自由处分权的办法，大权独揽，小权分散。 土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”土地管理法实施条例第19条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划，不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。” 4.农村未利用土地的“农转建” “农转建”不仅仅指农村的正在利用的土地，包括农村的宅基地、未利用的宅基地等农村建设用地在内，而且还包括各种农村的未利用土地在内。 农村未利用土地，包括农村的永久性荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、高原荒漠、苔原，还包括河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪地。另外，还包括人为的抛荒地、倒坍房屋的废旧宅基地等农村土地。以上所有这些农村土地，均可以“农转建”。 以上农村未利用土地也被列入土地利用总体规划的一部分，进行统一调度与登记管理。土地管理法实施条例第23条第（4）款规定：“建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。” 在许多地方征收农村农用土地为建设用地，却闲置一定时间未使用的，也称之为“未利用地”（空闲建设用地）。《闲置土地处置办法（修订草案）》征求意见进一步界定闲置土地即“未利用地”：闲置土地，是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期、自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设面积占应动工开发建设总面积1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的也可认定为闲置土地。2011年12月21日公布的“修订草案”，保留了1999年4月28日颁布的闲置土地处置办法》重点内容并稍微加重了处罚力度：
第十七条县级以上地方国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，按照下列方式处理： （一）土地闲置满1年的，由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向土地使用者下达《征缴土地闲置费决定书》，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费； （二）未动工开发建设，土地闲置满2年的，由县级以上地方国土资源主管部门按照《土地管理法》第37条和《城市房地产管理法》第26条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向土地使用者下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回土地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 现草案的“按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费”和“……无偿收回土地使用权”，原为“以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。这种规定在建设用地使用权出让示范文本中也有记载。 其实，家庭承包联产责任制以来，农村经营承包责任制名存实亡的逐渐增多，人为的抛荒地也越来越多。与此同时，违法批地、用地也越来越容易了。这是“农转建”中出现的新情况、新问题。说它是耕地吧，原来确实是耕地；说它不是耕地吧，现在是荒地。国土部对于处理这种问题，还真有些棘手。 “农转建”的法律适用范围与对象，物权法的规定也确实太抽象，要完整解释下来，非得需要几万字的篇幅。当然也难免每个专家学者的解释角度与方法不一致的地方，本文尽量从简，经便于抛砖引玉。 相关名词： 〖农用地用于建设用地〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416