当代物权法百科全书小辞典初稿598-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿598-1

    地役权期限的注意事项

    一、基本的注意事项

    地役权期限基本的注意事项，主要是设立地役权签订合同时的注意事项，当然应当包括从地役权设立、变更、转移、消灭之整个过程中的注意事项。而物权法第161条所提示的注意事项，只不过是设立地役权签订合同时的注意事项，没有包括整个过程中的注意事项。因此，我们有必要对“地役权期限”作一个全面的分析研究。

    第一，设立地役权签订合同时的注意事项。

    （1）地役权毕竟是土地承包经营权、建设用地使用权的附从性定限物权，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。

    （2）土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人签订合同有注意的义务，超过主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。

    （3）物权法第161条的规定，准用于共有或者互有地役权设立时的规定。

    第二，变更、转移、消灭地役权签订合同时的注意事项。

    （1）当事人变更、转移、消灭地役权签订合同时，应当参照设立地役权签订合同时的地役权期限进行适当的规范与调整。

    （2）设立地役权未签订合同的，变更、转移、消灭地役权内容与协议仍适用于物权法第161条所提示的注意事项。

    （3）08版国有建设用地使用权出让合同示范文本，主要是针对有偿使用型国有建设用地使用权及其设立、变更、转移、消灭地役权的，对于住宅建设用地使用权自动续期的，对于国家机关设立的建设用地使用权无期限规定的，应当一应区别对待。

    （4）土地承包经营权内部调整和流转的，以及变更、转移、消灭地役权内容与协议的，适用于农村土地承包法的规定。

    （5）因违反法律规定和严重违约而终止建设用地使用权合同或者土地承包经营权合同的，无论是供役地一方或者是需役地一方，凡是终止合同的，包括终止地役权合同的，原违反法律规定和严重违约土地使用权人需要重新取得建设用地使用权或者土地承包经营权才能变更、转移地役权。

    （6）其他中途中止建设用地使用权合同或者土地承包经营权合同的，无论是供役地一方或者是需役地一方，需要重新取得建设用地使用权或者土地承包经营权才能变更、转移地役权。

    （7）因自然灾害、环境污染等原因导致供役地或者是需役地破坏的，或者地役权所依靠的建筑物、构建物及其附属设施破坏后不能复原的，不能变更、转移地役权。

    （8）因承包地、建设用地被征收的，或者地役权所依靠的建筑物、构建物及其附属设施征收、征用后不能返还的，当事人不能变更、转移地役权。

    （9）共有地役权关系中，大多数共有地役权人不同意变更、转移、消灭地役权的，不能变更、转移、消灭地役权。

    （10）涉及到公共利益的地役权应不受本物权法的限制。

    地役权期限，是衡量地役权效力范围的一种标志，当然也包括了地役权合同与登记记录公示的效力在内。法律的天平已经定准了尺度，随时随地地发挥着标准件的作用。地役权人应当提高自觉性，减少盲目性，以免发生误会和权利纠纷。

    二、一般的注意事项

    地役权人一般应当注意的事项如下。

    1.地役权超过法定期限怎么办

    如果当事人设定地役权期限超过供役地权利人的期限，该地役权合同中或者登记中超过的期限无效，其余部分仍然有效。

    2.地役权行使期间遇到永久期限怎么办

    本条款的中心思想是，仅限制地役权的期限，不应当超过法定的剩余年限。如果国家和集体因特殊情况设立永久期限的地役权，因为其所有权没有期限，该设定行为应视为有效。如因公共利益需要而建设的公路、桥梁、隧道、市政基础设施等方面的地役权，是没有期限限制的，应当是永久性地役权。

    3.地役权行使期间遇到自动续期怎么办

    物权法规定过住宅类建设使用权自动续期制度，却未规定地役权的自动续期制度。不过，长期以来，住宅类地役权自动续期早已形成惯例制度。如果当事人签订永久期限的地役权合同，或者自动续期合同，因为其建设用地使用权实质上没有期限，该设定行为实质上应视为有效。

    地役权期限，说大也不大，说小也不小。关键在于，地役权人既要胆大，又要心细。该遵守法定期限就乖巧乖巧地遵守，该运用自主权就大胆利用自主权。

    4.地役权需要根据主权利的变更而变更

    本文前面提到：建设用地使用权人、农用土地使用权人无论是作为地役权人还是作为供役地权利人，他们设立的地役权的期限肯定是受法律要件限制或者自身条件限制的。因地役权是依附于土地所有权、建筑物所有权和土地使用权而存在的用益权，土地所有权、建筑物所有权和土地使用权变更了，地役权也得随之变更，否则，就失去了存在的依据。这就提醒人们，地役权需要根据主权利的变更而变更。尤其是建设用地使用权期限届满、农村承包土地经营权期限届满以后，可能会重启一轮新的土地使用权期间。无论是否变更新的供役地权利人，地役权重新调整与变更期限是大势所趋，法律所向。

    地役权需要根据主权利的变更而变更，会遇到许多新情况、新问题，主要有以下几种情形：

    （1）供役地权利人因转让、传承、遗赠、赠与其建筑物、构建物所有权和建设用地使用权或者农村承包土地经营权，变更了供役地权利人姓名、名称或者住所的，地役权合同应当作相应的变更，并申请地役权变更登记，并调整地役权期间。

    （2）地役权行使期间，因供役地或者需役地发生自然灾害、严重环境污染等情形，