当代物权法百科全书小辞典初稿614-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿614-1

    建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让要点

    一、导论

    建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让，可以参照其“基本模式”、“N对N模式”和“点线面模式”来解析各种地役权转让后的物权化方针。对于此类需役地及其使用权部分转让来说，与农村土地承包经营权上需役地及其使用权部分转让多少还有些区别，因此上，需要对此作出专门的分析研究。

    关于在“需役地及其使用权部分转让”概念上包含了“固定模式”，此处不展开叙述。

    建设用地使用权是需役地的大本营，而房屋所有权才是地役权的主心骨。任何形式的地产权转让，应当以房屋所有权为中心进行“房地合一”、“从从主转”、“副从正转”和“一并转让”。建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让和继受，应当一贯制地执行以上方针、宗旨。

    本文从物上地役权叙述继受地役权，对于权利地役权和财产地役权省略不谈。对于建设用地使用权项目下的继受地役权而言，或许会涉及到财产地役权或者权利地役权，目前物权法没有明文规定。物权法所规定的，基本上不涉及财产地役权，对于权利地役权只是隐约可见。几组行为地役权也不在此之列。

    二、根据建设用地地役权具有复杂多样性的特征继受地役权

    1.点状地役权

    点，是建设用地地役权力所能及的地点或重点部位，即需役地的点对供役地的点，包含面积点、体积点、距离点和不可称量物点，是需役地与供役地的相邻点和适度利用点。

    如消极地役权中的通风采光权、眺望权、视野权等限制建筑地役权，积极地役权中的支柱权、搭梁权、空间伸出权、墙上设窗权、引烟权、生活垃圾堆放权等地役权，基本上以点为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在点状地役权。

    通风采光权、眺望权、视野权等限制建筑地役权，是无形物地役权。日光、月光和其他可见光，是天体和大自然的产物、不可称量物。其自然流光与流明、流线容易受建筑物、植物等人为因素的阻挡，需役地权利人有权提出相邻关系地役权的主张，并受法律保护。旧地役权人的原有地役权和新地役权人的新立地役权，应当以建筑物国家标准为参考依据，选择适合的需役地和供役地对照点、投影点，而不是任意扩大或者缩小其地役权标准点。

    其他相邻关系地役权，是有形物地役权。支柱权、搭梁权、空间伸出权、墙上设窗权、引烟权等地役权，要求供役地权利人有所作为，不能以自己的利益受损等为由，拒绝他人行使地役权。地役权人超出相应的面积点、体积点、距离点和不可称量物点，也是法律所不允许的行为。

    2.线状地役权

    线，是地役权力所能及的直线或者曲线部位，即需役地的线对供役地的线，包含面积线、体积线、距离线和不可称量物线、抛物线，是需役地与供役地的相邻点和适度利用线。消极地役权中的紫光线权、月光线权、风力抛物线权，积极地役权中的人车通行权、行人穿行权、车辆通过权、航渡权、排污水权、管线铺设等地役权，基本上以线为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在线状地役权。

    线状地役权，是可延伸式地役权，地役权人的权利行使，有时候不以相邻关系为要件，而是以人或物达到的地方为参考线，甚至于联结至数个供役地，而不仅仅是限于一个供役地。如有的通行权，权利人需要经过几家或者几个小区才能到达目的地。供水、供电、供燃、供暖、网线等管线的铺设，同样地有这种情形发生。需役地的线对供役地的线，有本位线和拓展线之分。这一点，应当引起注意。建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让，应当考量是否属于可延伸式地役权，以期做出正确的复合性判断。

    3.面状地役权

    面，是地役权力所能及的面部部位，即需役地的面对供役地的而，包含面积面、体积面、距离面和不可称量物面，是需役地与供役地的相邻点和适度利用面和网络面。消极地役权中的紫光线扇区权、月光线扇区权、风力抛物线扇区权，积极地役权中的管道网络铺设权、河流抽水权、排除生活废水到溪流权、公共配套设施权等地役权，基本上以面为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在面状地役权。

    建设用地之面状地役权，主要是城市地役权或者城市公共配套设施权等地役权，其次才是建设单位和居民的地役权。由于政府主导城市集中配套建设，突出了土地利用的公共性、公益性和集约性、节约性，解决了地役权方面的诸多矛盾。

    管道网络铺设权、河流抽水权、排除生活废水权、公共配套设施权等地役权，是大众化的地役权，又是互利互惠型地役权。无论是需役地整体转让或者部分转让，其地役权从点到线到面，都可以始终如一地承受下去。

    4.点线面状组合地役权

    点线面状地役权，是从点到线到面发生了两个或者三个状态竞合的模式，即从基本模式扩展到其他模式上来，成为“1 1”或者“1 2”的生成模式。针对这种情形，无论是需役地整体转让或者部分转让，应当采取权利保全的方法进行，而不是孤立地保护新老地役权。

    （1）点线状地役权

    住宅小区通水役权、生活污水排放役权、管线铺设权等点线状地役权属于此类。

    这种“1 1”的生成模式，基础条件是“点对点”，并由此扩展到线。点有管道与管线的接驳点，线有管道、管线，点与线是不可分离的统一的地役载体。供役地是表现的点，管道、管线一般是埋藏于地下的线，表现的与不表现的地役权也是一个有机整体。点上地表和线上地下地役权应当一并保护。这个问题，也可以运用“固定模式”的办法来解决。

    （2）点面状地役权