当代物权法百科全书小辞典初稿687-2 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿687-2

    买卖不破租赁规则

    买卖不破租赁规则，包括抵押不破租赁规则，是以稳定原有收益租赁关系、使用租赁关系，或者在特写条件下发展新的收益租赁关系、使用租赁关系，保护承租人既定的承租权益的规则。当原有租赁关系设立以后，承租人原先所租赁之标的物无论是出卖、抵押给谁，也无论是出卖、抵押多少次，始终不破坏原有的收益租赁关系，不得破坏承租人的租赁权，特别是土地、房屋等不动产的收益租赁关系是如此。除此之外，法律也承认于特定条件下，允许当事人当然发展新的租赁关系，如凡是抵押权未登记的，所有权人有权出租自己的抵押财产，承租人有权租赁该抵押的财产。此规则主要由成文法和习惯法两种办法来规范与调整。

    买卖不破租赁规则，是不动产和动产交易中最为流行的交易规则，被担保法、合同法和本物权法广泛的统一的确认之。买卖不破租赁规则和抵押不破租赁规则是相辅相成的顺时针物权化规则。如果说买卖不破租赁规则行不通，那么抵押不破租赁规则也跟着行不通。买卖不破租赁规则，是基于抵押权实现后“残余”的稳定租赁关系的通行无阻的规则，是“抵押不破租赁”规则施行的必然结果；抵押不破租赁规则，是基于抵押期间未届满情势下确认租赁关系合法性、可行性的规则，可以视为买卖不破租赁规则的前戏部分，是买卖不破租赁规则的必然成因。

    本条款透露出的买卖不破租赁规则，是由以下性质条件决定的：

    一、原债权法锁优先于新担保物权

    原债权法锁优先于新担保物权，简称是“债权法锁优先于物权”、“先租赁权优先于后抵押权”，是租赁权利人固有的权利，包括出租人和承租人固有的权利。其法律保障机制，首先在于先成立的租赁合同的效力优于后成立的抵押合同的效力；其次在于承租人也有一定的物权地位，并非纯粹的债权债务关系。以上两者结合，促成原债权法锁优先于新设立的抵押权。原债权法锁关系没有解除，抵押债权法锁仅对于出租人兼抵押人起作用，不能对于承租人起作用。

    就是说，抵押权人对于承租权人的物权关系只不过是偶尔的间接的物权关系，抵押担保物权关系与租赁普通物权关系都有一个法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系的剪刀差，并且有先设立物权与后设立物权的时空剪刀差，有优先受偿权与租赁受益权的剪刀差，有类似于不同物权价值观的“三角债”的剪刀差，法律要从担保物权关系与普通物权关系作出均衡化选择，解决所有的剪刀差的纠结问题，找出本质性和规律性，总结到一点就是“债权法锁优先于物权”，就是抵押不破租赁规则和买卖不破租赁规则。

    财产收益租赁属于债权的范畴，通常情形下物权优先于债权，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，受让人取得财产的同时，承租人的租赁权归于消灭。“物权优先于债权”的推论，只不过是简单的法锁关系的表现形式。如果在简单的法锁关系之上再增加抵押权的法锁关系，就必须权衡抵押权人与承租权人双方的利益，有必要进行新的物权化法锁调整，即将“买卖击破租赁”规则调整为“买卖不破租赁”规则，也就是“物权优先于债权”的规则调整为“债权法锁优先于物权”。

    应当注意的几个问题：第一，是承租权人与抵押权人并没有直接的物权关系，所谓的“担保物权优先于债权”，在这里是行不通的，承租权人并不是债权人。就间接物权关系来说，“先租赁权优先于后抵押权”才是本质上的体现。第二，带法锁关系的债物权优于不带法锁关系的一般物权。倘若所抵押的财产是没有租赁关系的纯财产，就没有债权债务方面的法律锁链，“所有权优先于债权”在这里是可以成立的；倘若所抵押的财产是有租赁关系的定限财产，就会有债权债务方面的法律锁链，“所有权优先于债权”在这里是不能成立的，必须需要解除法锁关系后“物权优先于债权”才能成立。第三，承租人与出租人的普通法锁依租赁合同而链接，承租人向出租人交纳租金，出租人向承租人提供出租的财产，就形成了法锁关系，而解除法锁关系不能由出租人一方擅自作主，需要经过承租人协商解决。第四，承租人的承租权与出租人的所有权都是物权，出租人的所有权经过法律锁链锁定以后，已经成为被法律限制的或者说法定限制的所有权，必须顾及承租权的合法权益。第五，后成立的抵押权不能对抗先成立的承租权。一方面，法理上“先物权优于后物权”；另一方面，承租权与抵押权是两个不同法系和两个不同体制的物权，承租权的行使对于抵押权的行使并无大碍，可以并行不悖。

    譬如，德国民法典规定的农用土地收益租赁权可达30年之久，如果30年租赁期限届满，所有人不主张自己的权利，不按时重新登记的，土地所有权归占有人（承租人）所有（第927条）。日本民法典规定的永佃权是不限期限的农用土地租赁权，永佃权人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的权利（第270条）。法国也是大陆法系国家，对于居住权即使用租赁权的保护一向非常重视，法国民法典中规定了大量保护承租人的条款，其中第1761条规定：“除非有相反的约定，即使出租人申明将收回出租的房屋供其本人占用，亦不因此而解除租赁关系。”

    本条款前句“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定所示，体现了买卖不破租赁规则，也就是原债权优先于新担保物权的规则。不光是对于不动产的租赁关系是如此，对于动产的租赁关系也是如此；不光是对于收益租赁关系是如此，对于使用租赁关系也应当如此。

    本条款前句的规定还显示，当“订立抵押合