当代物权法百科全书小辞典初稿715-2 (第2/2页)
了。 第三重，确定了债务人有权将抵押过的建设用地使用权连同新增的建筑物一并处分，但当事人放弃的除外。 建设用地使用权抵押期间，或者抵押人为清偿到期债务或者发生当事人约定的提前清偿债务的情形，债务人有权将抵押过的建设用地使用权连同新增的建筑物一并处分。就是说，抵押人可以于正常情况下处分其抵押过的建设用地使用权，并且可以与新增的建筑物一并处分；并且可以随时处分其新增的建筑物，并且可以与其抵押过的建设用地使用权一并处分。然而，本条款属于例外的情形，当事人没有追加新增的建筑物抵押权，或者追加后没有登记生效，视为放弃新增的建筑物抵押权：（1）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；（2）该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 依照物权法第180条和182条的规定，债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地基础上现有的建筑物可一并抵押。 抵押人未一并抵押的，抵押人仍然有权依法于该土地进行房地产开发，建造建筑物。按照“主从合一”或者“房地合一”的一并处分原则，法律确认权利人可不经其他人同意而单独处分新增建筑物，并实行“地从房转”的一并处分办法，不受已经抵押的建设用地使用权的限制，建设用地抵押权人亦无追及权和溯及力。 第四重，界定了债权人对于新增建筑物的普通债权关系。 因为已经抵押过的建设用地上新增建筑物，实际上已经削弱了债权人的优先受偿权。如果建设用地上没有新增建筑物，抵押权人可以完整地取得整块土地以及地上建筑物变现后的价款的优先受偿权。由于新增建筑物，使得原有的静止的整齐的担保物权关系嬗变为现有的动态的杂乱的担保物权关系。 为了调整新的债权关系，一方面，法律允许债务人自由处分其非抵押财产连带处分抵押财产；另一方面，法律允许将处分新增建筑物的价款作为清偿债权的标的额度之一对待，但这一部分仅仅只能作为清偿普通债权之应用，抵押权人对此没有优先受偿权。如果说，仅仅兑付建设用地使用权出让后的价款便可完全清偿债务，也无需新增建筑物出让后的价款来补充清偿债务。只有于以上清偿债务不济的情势下，才选择以新增建筑物出让后的价款来补充清偿债务。
关于“新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的原因很简单，新增建筑物不是抵押物，债权人对此没有建立抵押权，因而对此物及其价款不存在优先受偿权。但是，债权人仍然可以与未清偿完毕的债权挂钩，以普通债权人的身份取得“新增建筑物所得的价款”，借以完全清偿余下的债权部分。 第五重，为意定的优先受偿权预留了空间。 本条款非常简洁，省略了许多法律语句。对应于“新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的含义，这一部分的优先受偿权被除名，已经是板上钉钉了。紧接着，留下一个问题提供给大家思考：建设用地抵押权人的此项抵押权蚀本了怎么办？答案是由当事人意定的优先受偿权来补偿，或者选择其他变通的办法来解决。 其一，新增建筑物建设之时，抵押权人应当主动地与建设用地抵押人商定变更抵押权合同，增加新增建筑物的抵押条款，以保障日后新增建筑物的优先受偿权不落空。 其二，新增建筑物出卖后的价款清偿债务，可以在数个普通债权人之间意定设立优先受偿权，授予建设用地抵押权人最先抵债的权利。这种做法，便可弥补建设用地抵押权“蚀本”的问题，一举两得，实现双赢。 其三，为了保险起见，建设用地抵押权人可以向人民法院申请债权强制执行。尽管法院不支持新增建筑物出卖后的价款优先受偿，但法院有自由裁量权和强制执行的办法。 如果是数个普通债权人争夺新增建筑物出卖后的价款优先受偿权，并且没有设立新增建筑物抵押权，法院定会依据案由判决，授予建设用地抵押权人以事实上的优先受偿权，其前提条件是申请强制执行的时间一定要早，越早越好越主动。如果是新增建筑物设立了抵押权，仍然存在其他普通债权人，法院也会优先考虑将此项受偿权最靠前地授予建设用地抵押权人。 于法无明文规定的情形下，意定的优先受偿权不受法律禁止的范围限制，通过法律程序都可以解决这一问题。关键在于抵押权人要主动出击，好生地动脑筋想办法，而且要尽快地抓紧时间处理这一问题。 相关法律：物权法第200条 相关名词： 〖建设用地使用权抵押的特别规定〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416