当代物权法百科全书小辞典初稿308-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿308-1

    业主所有权的性质

    一、一般理念

    业主所有权的性质，一般是指业主建筑物区分所有权、建设用地使用权、地役权以及派生性、关联性权利义务的性质。最根本的性质，是私共化或者共私化的性质，与业主建筑物共管权有着非常密切的联系，是私共化中最典型和持续最长久的混合财产权之一。此项规定，由所有权关系法和物业管理法规范与调整，但建设用地使用权很大程度上肯定会由制度物权法统一规范与调整。

    物权构造上，广泛存在复合性、复杂性、粘连性、并联性和立体性等特点。建筑物区分所有权总是与建设用地使用权结合在一起，建设用地使用权往往与地役权粘连在一起，建筑物专有权往往与建筑物共有权联系在一起，业主的共有权与共管权往往并联在一起，物权的设立、登记、变动往往复合在一起。

    物权关系上，广泛存在交叉性、稳固性、多样性、特殊性和立体性等特点。业主所有权本身是个很大的财产权包裹，也可以与身份权、人身权等发生关系。建筑物和建设用地经久耐用，所有权人之间和所有权人与用益物权人之间可以建立长期而稳固的物权关系。业主所有权上，可以产生普通物权、担保物权与制度物权、政策物权等多种物权关系，建筑物上、建设用地上和供役地、需役地上都可以按照用途产生各种物权关系。在各种物权关系上，建筑物所有权和建设用地使用权的物权关系，是最特殊、最庞杂、最对世、最容易产生矛盾和最有发展动力的一类特种物权关系。

    业主所有权，亦称业主建筑物区分所有权，系指业主建筑物专有权并延伸至建筑物共有权、建设用地使用权的复合性权利，辅之以业主建筑物作用权、利用权、地役权和成员权、共管权、共决权等成龙配套的一系列权利，是私有财产中权利与义务最庞杂的财产关系之一。因为它是一种错综复杂的很特殊的不动产，故既受所有权制度规范与调整，又受所有制制度规范与调整，除了普通物权法的保护与限制以外，制度物权法或担保物权法也不同程度地对此进行保护与限制。

    业主所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利，对于物业小区内的绿化地、空闲地和防空洞等享有共同使用、共同管理的权利。

    广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。

    本条款特将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。

    二、一般分析

    （一）业主所有权的独立性与共同性

    业主所有权的独立性，类似于其他不动产和动产所有权的独立性。基于一物一权主义原则的主导，可以独立地体现出其绝对性、持久性、排他性。所有权人在法律规范的限制范围内可以自由地管领、支配、使用、收益、处分专有部分的财产，并排除他人的干涉、侵占、哄抢、破坏。这是一种独立自主、权能完整的权利，业主的排他性效力、优先权效力、对世效力、溯及力效力、物权请求权效力，从这里都可以完全显现出来。

    业主所有权的共同性，是指业主专有权派生出了建筑物及其设施的共有权、共管权、共决权，包括派生出局部的和全体的共有权、共管权、共决权。业主建筑物专有部分是整体建筑物的主要组成部分，与共有部分形成一体性、不可分离性、建筑与土地集约性的特征，以及便利共享、公事共管的成员权利。譬如，没有电梯、楼梯、走廊，业主不能自由出入自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，业主居家专有权的实现，必须经过通行设施共有权的行使才能获得。没有供水、供电管线等公共配套设施，业主不能正常利用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，业主生活专有权的实现，必须经过生活设施共有权的行使才能获得。

    业主所有权的独立性与共同性，看似对立实则是统一的，相当于条件映射原理发挥的作用。业主所有权的独立性构成权利的中心，成扇形散布权利的纽带，全力映射到土地使用权及作用权、建筑物使用权及利用权、配套设施使用权利用权等共用权、共管权、共决权上来。业主所有权的独立性所发挥的效能是促使业主的产权清晰化，业主所有权的共同性所发挥的效能是促使业主的效益集约化，两者之间配合默契，相得益彰。这也是工业化、城市化建筑群体的一大景观，也是现代化建设的主流。现代化城市建筑，就是以高层多层和联体建设为基调，业主所有权的“独立性 共同性”就是最基本的物权模式。

    （二）业主所有权的一般性与特殊性

    业主所有权的一般性，有着他的外在表现与内在规律。透过此项条款，我们的第一印象，就是其所有权的四项权能适用于所有不动产与动产所有权的权能而且是一模一样的，所谓其占有权、使用权、收益权和处分权，就是所有权的通用公式。从所有权权能公式上，我们几乎看不出有什么破绽。由此及彼，我们容易找出其所有权的一般性的规律，如物权化的法律效力、独立自主的效力、物权保护与限制的效力等等，所有这些均可以视之为业主所有权的一般性。

    业主所有权的特殊性，界定于建筑物区分所有权的特殊性。其特殊性是来源于多方面的潜能和多维度的权利配置。

    第一，土地和建筑物的耐久性。土地是建筑物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比拟的，只要不受自然的或者人为的破