当代物权法百科全书小辞典初稿551-1 (第2/2页)
般而论，土地使用权抵押期间，抵押权人是不允许在中途转让土地使用权的。因为，抵押权人与抵押人的关系，是债权债务上的法锁关系，提前转让土地使用权意味着提前解锁了。这对于抵押权人而言，面临着债权失落的危险。其积极措施，是由抵押权人或者由法院来主持转让土地使用权，抵押权人有优先受偿的权利。越是复杂的土地流转关系，越是要清静对待，应当有一套严格的程序和冷静的办法来处理。由此可见，对于“当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料”要一分为二地对待，不能急功近利，草率从事。 3.土地抵押主从债权实现的变更登记 土地登记办法规定，经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。 主债权，应当从债权的主体、客体上来认定，构成条件是逢一必进。土地抵押权主体上，如果是多个债权人，可以按照债权的大小程度来决定主次债权。一宗土地上存在多个债权人是法律认可的。 土地登记规则第29条第2款规定：“同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。”土地抵押权客体上，存在地上建筑物、构建物及其附属设施并且构成主债权，那么，以该项不动产的债权为主债权，以土地使用权为从债权。另外，地上建筑物、构建物及其附属设施是不动产所有权部分，土地使用权是用益物权部分，权利上也有主次之分。土地抵押权客体上的主债权，比地抵押权主体上的主债权更加明显。 4.土地抵押期间变更登记的时限 土地登记规则第43条规定，土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后15日内，持有关文件申请变更登记。 抵押合同成立后的土地使用权，一般仍然为抵押人行使，其土地使用权登记，为抵押的使用权登记。如果抵押合同成立后的土地使用权，不为抵押人行使，法定要求当事人申请土地使用权变更登记。如果出现土地使用权的再变更，法定要求当事人申请土地使用权再变更登记。反正凡是涉及土地使用权主体、客体、用途的变更，统统需要申请土地使用权变更登记。 土地使用权抵押期间的变更登记，其时限是比其他的变更登记缩小一半。一般的变更登记，限定在30日内，此项变更登记限定在15日内。 以上第一至第三项的“土地使用权抵押期间”的合同变更，全部适用于土地登记规则第43条的规定。
三、其他土地权利变更登记 其他土地权利变更登记，土地登记规则和土地登记办法还有许多种类，不能一一罗列。如商品房预售变更登记、土地使用权出租变更登记、继承土地使用权变更登记、地役权变更登记、土地用途变更登记、农业结构调整的变更登记、工业结构调整的变更登记、土地权利人姓名或者名称、地址发生变化的变更登记，以及因注销土地使用权而发生的变更登记等等，均可视为其他土地权利变更登记。 关于其他土地权利变更登记的登记时限，有两种解读版本： 一种是15日内时限。如土地登记规则第45条所述：“变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。” 一种是30日内时限。如土地登记规则第47条所述：“其他不甘落后土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起30日内，持有关证明文件申请变更登记。” 应当说明的是，无论是哪种土地权利变更登记均采取登记生效主义的限制要件。物权法第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”建设用地使用权，作为重要的用益物权，比农用土地使用权更加重要，非登记不可，不登记不发生法律效力。建设用地使用权，不但取得需要登记，其流转和变更也需要及时地变更登记。否则，其流转行为就无法发生法律效力，权利人的利益以及国家土地所有权的权益就得不到充分保障。 尽管中国的不动产登记制度已经下了很大的功夫，但是，登记机关、登记方式以及土地所有权的界定等方面有些问题需要进一步着手解决。农村里面，还有大量的宅基地和私有住宅登记制度也不够严格，经济适用房、政府和企业保障房等新型的房地产没有列入有关规定之中。有的地方开始清理集资性质的小产权房。 相关法律：物权法第145条 相关名词： 〖土地抵押权与优先受偿权〗〖建设用地使用权变更登记生效主义〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416