当代物权法百科全书小辞典初稿605-1 (第2/2页)
失。结果表明，分别转让或抵押予不同的当事人后，总的物价值比以前贬值了许多，造成了物权浪费和土地资源的浪费，不利于土地资源的合理利用，此法断不可取。 4.转让或实现抵押需役地使用权的，其上面地役权一并随之转让。 同样的道理，地役权之从物权、副物权、粘合物权和特级定限物权的附从性、依赖性、难以分割性、权利定限性等性质特征，决定了必需“从从主转”、“副从正转”，或者称之为“打包转让”，并且转让的秩序只能是“先主后从”、“先正后副”，不能颠倒转让的头绪与秩序。 农村田园地役权的需役地是农村承包地，其土地使用权是主物权、正物权和主要粘合物权，田园地役权为从物权、副物权、粘合物权和特级定限物权。转让或实现抵押需役地使用权后，田园地役权就没有了孤立存在的意义了，必需与农村承包地一并转让。 建设用地地役权的需役地是国有的建设用地，其土地使用权是主物权、正物权和主要粘合物权，建设用地地役权为从物权、副物权、粘合物权和特级定限物权。转让或实现抵押需役地使用权后，建设用地地役权就没有了孤立存在的意义了，必需与建设用地使用权一并转让。 5.变更后的地役权，依原地役权合同约定“换人不换权”。 建设用地地役权的特点是，主要集中于相邻关系或者建筑物共有关系方面，但建筑物、构建物及其附属设施的所有权人换人的现象是时有发生的。变更后的地役权，会变更权利人，新旧交替后的地役权合同是否合法有效，已经引起司法界的关注。总结到一点就是：变更后的地役权，依原地役权合同约定“换人不换权”。 譬如，甲方为了自己房屋采光方便，与乙方房屋及业主设定了采光地役权，约定乙的房屋不得修建至3层以上，并办理了登记。后来，甲方将自己的房屋转让给了丙方，乙就在自己的房屋上另修建了2层小楼包括棚屋，并且属于未经规划部门批判的私自建筑。丙请求乙除去新修建的2层小楼包括棚屋，遭到乙的拒绝。乙认为，地役权乃是他与甲设定，与丙无关，不能享有。对于这个案例（本文有个别修改的地方），法理学家分析认为：地役权与需役地共存亡，需役地既然转移至丙，为需役地所设定的地役权当然也转移至丙，除非当事人双方在设立地役权时另行约定。所以采光地役权人丙的主张应予支持，乙的主张不成立，不受地役权法律保护。
6.特殊例外情形酌情处理的注意事项 本条款规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”说明了“地役权不得单独转让”和“地役权一并转让”，是个总的物权化大方向，也是个相对真理，但不是绝对真理。“但合同另有约定的除外”富有弹性，对于特殊例外情形需要酌情处理。 （1）上述两种土地使用权及其粘合的地役权比较适合本条款的一般规定。但不包括宅基地使用权。农村宅基地在《全国土地分类（试行）》中仍然列为“建设用地”科目之中，编号“253”。鉴于农村宅基地基本上是无偿分配、无偿使用的一类福利性土地，目前国家仍然没有放开这一类土地市场，不能在房地产市场上公开流通，转让与抵押很受各种条件的限制，故本条款一般不包括宅基地及其使用权公开转让、抵押在内。 （2）特殊情况下，当事人约定可以排除地役权随需役地使用权转让而转让的法律规定，如果合情合理应当酌情处理。但实现需役地使用权方面的抵押权时，地役权随之转让的规定具有强制性或统一性，即使当事人约定了也不得排除。 合情合理应当酌情处理的，大概有几种情形：一是旧的地役权已经过时，部分或者全部项目不再适用，土地使用权人约定可以抛弃。如原田园地役权人种水田后来改种旱地，自己愿意取消引水权、取水权的。转让农用土地时，受让人也同意不再设立地役权的。二是转让土地使用权时，相关的地役权有变更的地方，故转让土地使用权时不再一并转让地役权。如物业小区附近原来是一条狭窄破旧的公路，最近市政建设部门将另修一条公共道路修建到家门口，业主转让房屋所有权、建设用地使用权时，可以不转让即将作废的道路通行地役权。三是有其他可以协商，合情合理酌情处理的情形。 （3）不得将地役权单独出租。地役权是利用供役地权利人的土地上设定的土地作用权，基本上是种福利性他项地产权，原则上是不能与土地使用权拆分出租的。特殊情势下单独出租，必须经供役地权利人的同意并分享相关的利益。 相关法律：物权法第164条 相关名词： 〖地役权转让限制的法理逻辑〗〖地役权转让限制之解析〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416