当代物权法百科全书小辞典初稿686-2 (第2/2页)
赁的可能性是会有的，这是物权变动、法锁变动的重点对象。至于抵押权成立后再成立租赁权，有时候同样地会出现买卖不破租赁的现象，要视具体情况而定。 买卖击破租赁规则及其对象。承租人与承租人的一般法锁关系、抵押人与抵押权人的担保法锁关系，以及承租人与抵押权人对于同一项租赁财产兼抵押财产的控制关系，形成了这样几种情势：（1）财产抵押后，无论标的物是否已经有了抵押合同登记，一般应当承认抵押不破租赁规则；（2）对于已经登记了的抵押财产，尽管仍然可以设立收益租赁关系或者使用租赁关系，但抵押财产转让后不再保留承租人的承租权，仅适用于买卖击破租赁规则。（3）对于未登记的抵押财产，因为抵押权未登记，不能对抗善意第三人的占有包括第三人的租赁。抵押财产变卖转让时，承租人有优先购买权，可以对抗未登记的抵押权。承租人不知道或者应当不知道财产已经抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍然应当适用买卖不破租赁的老规则。 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，这是基本的“买卖不破租赁”规则。但抵押权设立后抵押财产出租的，需要据实调整，租赁人不得对抗已登记的抵押权，这是唯一的“买卖击破租赁”规则。未登记的抵押权，不得对抗新承租人的租赁权，这是候补的“买卖不破租赁”规则。 3.尽量避免有瘕疵的租赁关系 抵押权设立后新成立财产租赁关系，无论抵押财产是否登记公示过，对于租赁权人来说肯定有不利的潜在风险。只不过是未登记公示过的风险小一些而已。抵押权设立后成立的租赁权比抵押权设立前成立的租赁权肯定是有差别的，所遇到的问题会增多，所行使的权利会有一些更多的阻力。因此，当事人如果知道或者应当知道该项财产已经抵押，以干脆利落的办法拒绝承租这类的抵押财产，以免发生误会和经济损失。如承租人承租一间铺面或者档口，要向出租人交纳一笔不菲的押金，甚至于出一大笔钱无偿地进行室内装修。一旦出租人这种抵押财产被拍卖、变卖转让给他人，承租人找出租人无门、投诉无门和维权追讨财产损失无门的现象比比皆是。 法律维护承租人的权益，纸上得来终觉浅，而实际上的维权是颇费周折甚至于有时候是落空的。承租人为了避免承租风险，应当从以下关键时刻着手防患于未然：一是，知道了已经承租的财产后来已经抵押给他人的，应当尽早解除租赁关系，全身而退；二是，知道了即将承租的财产原来已经抵押给他人的，应当尽量避免与抵押人建立租赁关系，免得夜长梦多。 担保法第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”，这是“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”的原型。比较简略，但为物权法出台前的修改提供了很好的借鉴作用。现实中，“买卖不破租赁”规则是处理所有权与租赁权、处理收益租赁法锁或者使用租赁法锁的基本原则，抵押人将已经出租的财产抵押的，无论是否告知承租人，原租赁合同是有效的，因此，有人认为担保法“书面告知承租人”有多此一举之嫌疑。物权法立法时取消了“书面告知承租人”的规定。
现实中，不仅有人将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形，担保法对于后面这种情形没有规定，物权法立法时采纳了专家学者的意见，增加了“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权”的新规定，抵押不破租赁规则与买卖击破租赁规则开始浮出水面。 相关法律：物权法第190条 相关名词： 〖买卖不破租赁关系规则〗 〖本文小结〗 本文要求正确处理抵押权与租赁关系，即正确处理担保物权与普通物权之间的关系。其中涉及到“买卖（抵押）不破租赁关系规则”和“买卖（抵押）击破租赁关系规则”，前者指的是将已经出租的财产抵押之自由规则，后者是将已经抵押的财产出租之限制规则。总体上，“买卖（抵押）不破租赁关系规则”是比较盛行的规则，“买卖（抵押）击破租赁关系规则”是比较特殊的规则。 一、将已经出租的财产抵押之自由规则。在这样情势下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有承租权，并且承租人还可以通过优先购买权来维护其继续的利益。就不动产抵押而言，以登记为其生效的标准，不以承租人是否同意为前提。值得注意的是，抵押人将已经出租的财产抵押的，不论是否告知承租人，原租赁合同仍然是有效的。 “买卖（抵押）不破租赁关系规则”是物权关系最优化组合规则，抵押人与抵押权人、租赁权人三方各得其所，担保物权关系与普通物权关系和平共处、相得益彰，只要不影响到抵押权顺利实现即可。 二、将已经抵押的财产出租之限制规则。第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租原抵押的房屋。这里面包含两层意思：一是抵押可以允许不破租赁，但抵押人应当告知抵押权人；二是买卖可以击破租赁，因为登记的房屋所有权优先于未登记的房屋租赁权（房屋买受人另有约定的除外）。第二，如果将没有办理抵押登记的财产出租，倘若抵押物是不动产，没有登记，抵押权不存在，“买卖（抵押）不破租赁关系”也不存在，不能对抗租赁权；倘若抵押物是动产，没有登记，抵押权能够成立，但是不能对抗善意第三人，仅在当事人之间发生效力，同样显示出“买卖（抵押）不破租赁关系规则”的拓展意义。 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416